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中国的城镇化率超过60%，意味着“深度城市化”时期已经到来，在这一新的城市发展阶段，通过产城融合模式来实现城市的高质量发展，无疑将是今后城市发展的主流模式。本文通过对产城融合布景下的城市发展逻辑转换（由管控型的“产-城-人”到服务型的“人-城-产”）、地皮开发模式转换（新型产业载体&新型城市平台的出现）再到城市开发的角色转换（由“开发商”向“发展商&服务商”转换）进行深刻分解，以期为新时期城市高质量发展和产城融合开发提供一些思路和参考。

NO.1 布景

区域发展的“圈群”时期到来，产城融合是城市发展的未来

一、从“低级城市化”到“深度城市化”

2019年12月23日，中国社科院在京颁布的《2020年社会蓝皮书》指出：2019年，中国国民经济维持稳重发展，就业局势总体安稳；城乡居民收入增长与经济增长同步，居民消费结构趋向合理化；村落振兴规划落地见效，城镇化水平凌驾60%的门槛。按国际尺度，一个国度的人丁城镇化率达到60%，就意味着已经根基实现城镇化，初步实现从村落社会到城市社会的转型，进入城市社会时期，这一关键数据的颁布，意味着中国的城市化已经走过了“低级城市化”，在向“深度城市化”阶段迈进。

在低级城市化阶段，城市的发展出现三大根基特点：

一是工业化推动城市化。即由招商引资推动工业规模增长，而后通过新城活动包容产业人丁和劳动力。

二是城市拓展以单个城市为中心出现表延式拓展。

三是以地皮城市化为主体。通过房地产急剧扩张实现城市的规；┱。

当城镇化率超过60%进入到深度城市化阶段后，城市化的发展出现了新的动态，也出现出与上一个阶段分歧的一些特点。其重要表此刻，随着区域一体化向纵深推动，区域协调发展、产业与城市发展协同、城市进入内涵式增长阶段。那么，在以新型城镇化为布景的发展阶段，城市发展起头握别单个城市为中心进行扩大的阶段，进入到以“都市圈&城市群”为主体状态发展的“圈群”时期。由此，不论是大城市还是对中幼城市而言，“进群入圈”，以全新的坐标下反定位与发展城市，都已经成为这一“万物互联、万城互通”时期必要回覆的首要命题。同时，汲取上一个阶段的发展经验、对标欧美城市发展，卧城模式以及传统卫星城模式绝非发展所需，产城融合将是城市发展的未来。

二、产城融合模式下的“三老中意”

以产城融合作为新一轮城市实现高质量发展的主流模式，其能够克服以往地皮财政带来的各种短处和问题，能够实现政治效益、经济效益和社会效益的三统一以及三方面的平衡发展。我将之成为产城融合模式的“三老中意”：

——对于当局（“老头子”）而言，产城融合能够驱动新型城镇化、缩幼城乡差距，提升税收就业。具体表此刻：（1）新型城镇化的有效推动；（2）城乡融合的充分实现，缩短城乡差距；（3）专业化下，亩均税收的大幅度提升。

——对于产业（“老板”）而言，产城融合能够大大改善营商环境，使企业的成本降落，产业的创新力提升。具体表此刻：（1）产业集聚带来的成本效应，降低产业企业设备、人员、资料蹬酌料与周转成本；（2）产业集聚带来创新效应，驱动产业创新。

——对于居民（“老苍生”）而言，产城融合可实现居住幸福与生涯方便，是实现美好生涯的的最佳蹊径。具体表此刻：（1）居民通勤距离的缩短；（2）就近生涯服务提供。总的来说，产城融合一方面推进推动城镇化，开释消费潜能；另一方面推进区域发展与产业创新，是中国产业弯路超车、进而提升国度竞争力的关键行动。

NO.2 分解

城市发展逻辑转换：

从管控型的“产-城-人”到服务型的“人-城-产”

我们再进一步分析产城融应时期的城市发展逻辑，不难发现，城市的发展逻辑已经由高速发展阶段以管控为指标的“产-城-人”逻辑，切换到高质量发展阶段以服务为指标的“人-城-产”逻辑。

在城市高速发展阶段，城市产业重要为劳动密集型产业，其发展模式根基可总结为，“产业招商-居住区开发-留住产业人丁”的管控型发展思路。

在城镇化率达到60%后，城市发展的模式与动力机造都产生了巨大的扭转。主题城市产业已远远不再是单一的出产加工类产业，而是聚焦于科技研发、技术升级，属于本钱密集与技术密集类产业。城市发展的主题是为高技术、高学历人才的提供高质量工作环境（办公楼/研发楼）、美满的公共服务（教育/养老/医疗等）、舒服的生涯环境（空气质量/休闲娱乐/文化嵌入等），并通过留住人才、集聚产衣反升级城市升级所必要的创新资源，进而真正实现产业升级与创新。总的来说，城市的高质量发展与产业的创新升级是在城市综合服务引领下的生态环境中成长出来的。

NO.3 洞察

新时期产城融合的两大抓手：

新型产业载体与新型城市平台

多所周知，高速度发展阶段的城市发展动力重要来自地皮财政。在这一阶段，传统的工业用地政策及节造指标根基是为满足工业出产与造作服务的，无论是M1、M2还是M3类用地根基都是为满足单一职能的传统造作所设置。另一方面，城市综合开发用地重要是为满足留住产业人丁而服务的，因而更多是以住宅地产为主体的卧城开发。

而进入新经济时期，出产性服务业从出产造作流程中分离，蕴含研发设计、货运运输和仓储、信息服务、金融服务、节能与环保服务、出产性租赁服务、商务服务、批发与业务代理服务、出产性支持服务等（2019年，国度统计局《出产性服务业分类尺度》）。若是将上述出产性服务业的具体内容对应到用地上，则可能在统一地块上出现科技研发（A35）、贸易服务（B1）、商务办公（B2）、无传染出产造作和中试（M）、物流仓储（W）等分歧职能的混合，而凭据目前的《用地分类尺度》并没有对应地类能够覆盖，新型产业用地应运而生。

所谓的新型产业用地，是指融合研发、创意、设计、中试、无传染出产等新型产业职能以及有关配套服务的用地。目前在我国，新型产业用地在规划前提、办理供地手续和不动产登记时，地皮用处表述为“工业用地（新型产业用地）”。蕴含以出产、研发设计、勘测、检验检测、技术推广、环境评估与监测等职能用处为代表的产业用房，和以出产服务、行政办公、生涯服务等配套设施等职能为代表的配套用房。

综合产业内因和政策表因，我们能够发现目前国内各地新型产业用地重要能够分为“公开出让类”和“城市更新类”两大类型。其政策主张和散布区位有着显著分歧。

——公开出让类新型产业用地：利用地价优惠吸引高科技企业总部基地或研发中心，多位于城市高科技产业新区。我们不妨将之成为“新型产业载体”。

——城市更新类新型产业用地：对旧厂房进行腾笼换鸟，多位于传统工业集聚的城市中心。城市中心旧厂房与中心区的发展定位不相符，刷新升级需要最为火急；另表，规划高容积率也是沉要的原因之一，只有城市中心区才可能消化高容积率带来的大量物业。我们不妨将之称为“新型城市平台”。

以上提到的“新型产业载体”和“新型城市平台”，都突破了原有产业用地和城市用地的界限，都分歧水平上在一块地上实现了产业职能与城市职能的融合，从性质上看，这两类用地总体上占佑装开发强度更高、配套产品更丰硕、宰割让渡更矫捷”的优势，无疑是产城融应时期城市开发的两大“关键抓手”。

NO.4战术

城市开发者的战术转身：

由“开发商”转向“发展商”与“服务商”

一、城市开发者的“角色转变”

在产城融合的大布景下，随着城市发展逻辑由“产-城-人”向“人-城-产”转变，以及新型产业载体和新型城市平台的出现，城市开发建设参加者的角色也在产生着巨大的转变——由基础设施建设与住宅房地产开发为主的“开发商”起头转变到推动区域产业发展的“综合发展商”以及经营产业价值的“服务商”
Ｄ芄挥黾，随着深度城市化的不休推动，后两者将会越来越成为产城融应时期的主流模式。 

二、产城融合开发的“三步曲”：产业投资-企业孵化-园区建设

角色的转变，并不是一个单一的名称扭转，而是意味着企业价值创造模式和打法的底子性扭转。结合多年产业地产和产城融合战术的实际，我以为要做好新时期的产业融合开发，必要做到“三步曲”——产业投资-企业孵化-园区建设。

首先是通过产业投资来“引孵培壮”企业与产业。这里所指的产业投资，并不只是为了获得单一的股权投资回报，而是通过“空间运营+孵化+加快”，造就“独角兽”企业，形成高科技产业集群。也就是说，要实现的不是传统的依附每个板块叠加赢利，而是通过三个板块协同去赢利，形成1+1+1大于3的成效。

其次是通过企业孵化来实现产业价值创造。要实现真正的企业孵化，其底子还在于对产业的丰硕理解。也就是说，要以孵化报答导向进行业务模式的再造。通过孵化人实现孵化产业、孵化企业。这样能力实现产业效益的最大化。孵化的性质就是本钱与新科技的沉要结合点，是真正为业务发展过程中创造最大价值的板块。

最后是通过园区建设实现价值变现。所谓园区建设，就是打造一套以“优质地块+打造优质产品+吸引优质企业”的逻辑线。以此来保险价值变现与现金流畅达。

总的来说，就是通过科技投资、企业孵化、园区建设，成立一套一体化协同发展的价值创造系统。通过创造“产业区位”而不是依陀装地段价值”来实现产城融合开发的内涵式开发、可持续经营的新路子。这值得诸多房地产开发商、产业地产开发商以及处所城投公司多加关注与沉思。