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作者：欢迎光临888集团征询助理征询师 刘冬冬

自2016年起头，房地产企业出现了“改名潮”，纷纷去地产化。在“改名潮”背后，是传统房地产企业面对变动的发展趋向做出的自动或被动的战术转型升级。我们通过对百强房地产企业的钻研，总结出了传统房地产企业转型的五个重要方面、十七条具体蹊径，以期为房地产企业的转型升级提供借鉴。

近日，冯仑在《冯仑风马牛》年终脱口秀节目《正常措辞》中提到：天眼查数据显示，2018年共有3763家房企实现了“去地产化”改名。究其背后的原因，其实是房地产企业自动或被动地调整发展战术，追求转型升级的了局。

近年来，房地产行业的供需结构产生趋向性扭转，行业集中度不休提高，利润率逐步降落，行业整体趋向“造作业化”。同时，各地逐步由“地皮城市化”向“产业城市化”发展，单纯从事住宅开发的企业，拿地甚至生计将愈加艰巨，“房地产＋”将成为合理的选择，传统房地产企业纷纷转换产业赛路。

通过对百强地产企业的系统钻研梳理，我们将房地产企业的转型升级方向总结综合为以下五个重要方向，共17条具体蹊径：

1、新型城镇化：国度城镇化进入新的阶段，区别于从前的“造城活动”，“新”体现的是产业、人丁、地皮、社会、村落五位一体的城镇化，其中对产业支持和城市内涵都提出了新要求。以新型城镇化建设为契机，进行区域综合开发是房地产企业堆集产业资源、壮大业务规模的有效蹊径。具体可细分为特色幼镇、城市更新、产业新城和产业园区四条蹊径；

2、消费升级：文旅、养老、教育、医疗等行业与房地产有着天然的结合性，也是当前我国第三次消费结构升级的主力军。消费升级为房地产行业注入新的活力，催生出“房地产+服务业”的新模式，其中典型代表蕴含养老地产、文旅地产、教育地产三条蹊径；

3、产业链延长：房地产企业凭借在产业链中的优势职位，向上向下延长产业链条，夺取价值链上更多环的利润，挖掘新的利润增长点，并借此实现低成本和急剧开发，通过自身堆集的资源、技术与经验，提升产品附加值。具体可细分为物业、装配式构筑、家装和社区O2O四条蹊径；

4、存量运营：我国房地产市场已逐步进入“存量时期”，诸多房企已起头索求开发销售和持久运营并举的发展战术，挖掘存量资产运营价值，提升综合收益并产生不变的现金流，盘活存量资产，逐步向城市运营商转变。具体可细分为长租公寓、结合办公、新型贸易和创业社区四条蹊径；

5、创新金融：在当前楼市密集调控、结构性去杠杆和防备系统性金融风险的布景下，融资环境变差，房地产企业融资渠路全面收紧。诸多房企选择从地产的金融属性启程，通过金融创新，拓展融资渠路甚至发育本钱业务。具体可细分为资产证券化和投资基金两条蹊径。

我们对2018年中国房地产百强企业进行了系统钻研梳理，发现有86家房企均分歧水平地执行了业务转型升级，14家未转型升级的房企中大部门排名靠后。选择五大转型升级方向的企业数量由多到少顺次为：产业链延长、新型城镇化、消费升级、存量运营和创新金融；排名前五位的转型升级蹊径别离为：物业、特色幼镇、文化游览、健康养老和长租公寓。其中，物业治理是唯一过半数百强房企都选择的蹊径，重要原因是物业治理的现金流越发不变，“轻资产”模式的输出对于房企能力要求相对较低。另表，我们发现，排名靠前的规模房企转型升级的蹊径普遍左袒于多元化，并且转型索求的措施显著更快，这显然与他们在资金实力、资源整合能力、品牌力、战术治理能力等方面的优势亲昵有关。