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随着2021年房地产行业的“巨变”，园区开发的利润率和杠杆率迅速降落，沉资产拓展的风险越来越大，“轻资产”运营模式迎来新的汗青机缘期
。同时，由于近几年全国各地存量园区急剧增长，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管运营”需要，客观上为“轻资产”发展提供了前提
。

从内部来看，当产业园区企业到了肯定业务体量之后，规模增长成本随之增长，效能很可能不升反降，收益率不休下滑，仅仅依附销售和租赁的“吃瓦片”模式发展远景堪忧，亟待增长盈利点
。因而，很多园区以“轻资产”的方式降低经营风险，以期解决园区企业在沉资产拓展过程中的问题
。

“轻资产”模式也更易规；图本缋┱，近两年还得到了本钱市场加持，出现急剧发展态势，崛起了一大批“轻资产”运营型企业
。例如，德必集团、锦和贸易、中关村信息谷、清控科创、亿达未来、灏谷科技等
。其中，德必集团2021年2月在创业板上市，已有47个在管园区，上市后市值一度靠近60亿元
。锦和贸易2020年4月在上交所上市，两年功夫，锦和贸易的在管面积就扩大超过一倍，达到约110万平方米
。

那么，园区“轻资产”运营的法门在哪里呢？

欢迎光临888集团产业园区事业部基于行业洞察和对多个标杆企业的钻研，总结出了园区“轻资产”运作的四步法
。

(一) 赛路“专”注

园区的性质是产业与“空间+服务”的聚合体，随着园区数字化、产业图谱等基于大数据的智能化园区利用遍及，以前由园区提供给企业的综合性服务，此刻根基都能够通过线上平台解决
。同时随着越来越多的头部企业、行业平台进入园区建设，空间规划领域的概想将会被一个个产业职能清澈、专业细分、特色鲜明的专业园区所充实
。园区治理者亟待沉新定位其角色，差距化度低的园区运营机构也将让位于专业服务机构
。“赛路专业化”将是园区“轻资产”运营商的必然选择
。

(二) 产品“精”营

与“沉资产”园区相比，园区“轻资产”运营商的主题能力是精密化产品力和运营力
。产品力可进一步细分为产品收益、运营效能、本钱经营三个维度，运营又分为合作开发、品牌化输出、产业平台、投资孵化、资产证券化五种具体方式
。5种运营方式、3种价值工具，两者组合就产生15种具体的产品路线
。

园区运营商的产品“精”营就是要萦绕这15种产品路线精心打磨产品丰硕自己的利润区，通过精密化运营提升资产效能，实现业绩突飞猛进
。

(三) “特”长领域

下一个10年，产业园区无论在空间还是企业级服务上会极大丰硕，很容易通过社会化供给获得
。这意味着园区“轻资产”运营商必须占有自己最强专长，好比细分行业、科创服务、本钱金融、智装、企业级服务、人力本钱、IP孵化、空间设计等独门绝技，以支持运营商在一个最精准/专业的细分市场做下去，不然只能被逐步裁减
。

以微医集团为例，用九年搭建起衔接2700多家沉点医院、28万名医生，覆盖“全科+专科、线上+线下”的医疗健康服务系统，凭借此项“专长”，从打造第一个互联网健康医疗幼镇，到荆门华佗幼镇，再到赤峰扁鹊城，微医已经成为新型医疗产业园区轻资产运营商
。

(四) 创“新”迭代

产业园的未来是数字化、绿色智慧、生态共聚，构建“数字孪生+智慧园区平台+产业生态圈”是园区发展的必然趋向
。“轻资产”运营的逻辑彻底扭转，至少会在五个层面进行创新迭代
。

其一，三维空间层面，通过数字园与实体园、产业园与城视注产业与互联网的两两融合，以孪生空间运营推动产业园开发模式创新
。其二，产业生态层面，积累产业链、身分链、供给链、价值链和创新链，以五链融合运营带头园区发展模式创新
。其三，智慧园区层面，通过BIM、CIM、5G、A-IOT等先进技术的利用，驱动治理模式创新
。其四，共同体层面，建设、投孵、运营三者等互为补充，以共生经济拉动运营模式创新
。其五，机造层面，以NFT数字资产，买通轻沉资产双向循环，实现贸易模式创新
。

清控科创是以科技创新与创业服务为主交易务的科技园区建设运营商和双创生态服务提供商，是清华大学链接优质社会资源的双创服务平台、清华控股创新创业战术职能平台
。清控科创深耕科创产业赛路，形成了一套以“网群式创新发展”运营新理想为领导的产业园经营系统
。

清控科创的发展模式为“轻沉并举，以轻为主”
。目前，集团的空间治理规模已达到650万平米，其中运营治理面积为100万平米，自建项目550万平米
。清控科创目前的重要客户是各地当局，重要是援手各地当局汇聚高端产业，形成区域产业高地
。2013起，清控科创在通辽、天津、呼和浩特、宜兴、长沙和孝感布局项目，目前已经实现在国内32个城视注海表6个城市，共计51个载体的全球布局，占有巨大的影响力和优良的诺言
。

图:清控科创组织架构

清控科创“网群式创新发展”的第一个运营法门是：采取深耕都市圈战术，在架构上成立大区造
。在人丁和产业净流入的沉点城市布局，在沉点城市布局多个项目、在沉点都市圈布局多个城市；在全国成立六个大区，每个大区的团队配齐招商、钻延注运营、宣传等职能，做到项目层面的最短响应半径
。 

经过20多年的“内生增长+表延扩张”，清控科创以客户需要为中心、以“京-地”科创服务平台为经营特色，在全国30多个重要城市成立运营了数十个个科技园区和孵化器，逐步织就了一张园区网络：寂仔落户北上广深的“飞地”园区，也有服务中西部的智造园区，以及密集布点的江浙园区
。形成炼盖北上广深、新一线、二三线、百强县以及美国、欧洲等国度和地域的全国数一数二的科技园区网络集群
。

“网群式创新发展”的第二个运营法门是：萦绕高校系统和区域当局系统，构建衔接“创业者、处所当局和大企业”的创新创业循环网络
。不以“吃补助”心态做园区运营，而以了局为导向，将当局有关部门真正关切的指标作为主攻方向，实现当局方必要的税收、产值、人才、孵化等业绩，真正服务于当局需要
。

以山西-大湾区创新中心（以下简称“创新中心”）为例，创新中心由山西综改示范区管委会、清控科创结合华为和丽江华造智能造作技术有限公司共同成立
。作为山西在大湾区的专业化窗口之一，创新中心致力承接山西文化、产业、经济的宣传推广职能，通过为山西、大湾区两地资源牵线搭桥、组织活动、提供合作空间，着力为山西企业、院所、人才等提供在大湾区启发业务、招揽人才、产业链合作的桥头堡，构建“向海前晋”的服务平台，造服务于山西的全球创新网络
。

选取「创投+孵化」的平台运营方式，从创业向产业转变
。清控科创旗下的科创本钱起步于2013年，投了8支基金，沉点做早期的股权投资和成就转化，投资基金有两个特点:一是与当局共建，结合园区落地;二是不投消费互联网，投资实业、工业细分领域的行业冠军，这类企业虽没有惊人回报，但风险幼收益相对不变
。现投资企业约80家，总估值超140亿元
。每年维持一家以上的企业在中幼板或创业板上市，此刻陆续有退出和回报
。

清控科创秉秤装轻沉并举+网群式创新”，不休在空间载体上做职能思虑，创办了第一个中国版“WeWork”——厚德创新谷，中国第一条创业大街——中关村创业大街，第一个海表实体孵化器——TIPark（Silicon Valley），第一个“互联网+”的产业推进平台——科创易招商，第一家青年创业综合体——幼样青年社区，第一个飞地孵化器——义创空间等
。目前，公司在国内的32个城视注海表6个城市有51个载体的布局，占有18家各类国度级创新服务载体，当所有的园区连成片的时辰，相信会形成一些新的产业和贸易渠路，进而会有新的盈利模式产生
。

无疑，2021年住宅房地产的“低迷”开启了园区“轻资产”运营的机缘期
。产业园“轻资产”运营发展的主题是以价值驱动，以“专精特新”产品、运营和本钱能力，构建区别于同类机构的差距化发展模式，这是产业园轻资产运营商确保上市指标得以实现的底子动力
。当然，我们也看到，纯正的“轻资产”运营也有问题，不足话语权和持久掌控力是最大“硬伤”，因而，很多园区“轻资产”运营商在堆集到肯定阶段后，釉祓头“由轻转沉”
。

未来，以“三维空间+五链融合+智慧治理+共生经济+数字资产”，以数字资产买通轻沉资产双向循环，实现贸易模式全面创新，将是产业园轻资产创新运营“轻沉术”的要义地点
。（完）