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转型正其时——产业园区行业的趋向与机缘
起源:欢迎光临888集团征询构筑事业部 | 作者:欢迎光临888集团征询构筑事业部 | 颁布功夫: 2023-11-10 | 2146 次浏览 | ? 点击朗诵正文 ?? ? | 分享到:

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作者：欢迎光临888集团征询构筑事业部

产业园区作为产业荟萃的载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间承载大局，它肩负着荟萃创新资源、造就新兴产业、推动城市化建设的沉要使命。中国经济发展进入新时期，面对新经济发展局势，经济结构必要优化调整，发展方式必要转变。

作为中国经济沉要组成部门的园区，也必要加快转型升级，高质量发展。近年来，中国产业园区高质量发展迎来政策 “组合拳” ，政策推动战术性产业集群建设的同时，优化城市群经济布局，构建产业园高质量发展新格局。

本文将深刻分析产业园区行业发展示状、未来趋向及应对战术，旨在为有关企业提供启发。

一

行业发展示状

◎ 行业概述


产业园区是指当局或企业为实显祗业发展指标而缔造的特殊区位环境。是区域经济发展、产业调整和升级的沉要空间荟萃大局，负担着荟萃创新资源、造就新兴产业的沉要使命。

我国产业园具罕见量多、散布广、种类全的特点。随着经济崛起，园区数量迅速增长，凭据前瞻产业园区库统计，全国累计已有产业园8万多个。

在空间方面，产业园从沿海地域起步，急剧向内陆扩散，逐步覆盖全国各省，形成了东部省份最为密集、各大区域宽泛散布的布局特点。其中广东省产业园区数量已突破 18000 个，遥遥当先。

在类型方面，产业园区以传统工业区为基础，相继出现了多种叫法不一、状态各别的产业园，从经济技术开发区、高新技术开发区，到科技园、创业园，以及新兴的产业新城等。
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▲ 我国各地域产业园数量
◎ 园区开发模式

目前，产业园开发模式重要分为当局主导模式、企业主导模式、政企结合开发模式三类，这三种模式的差距贯通于产业园的开发、运营治理、盈利整个过程中，其中当局主导模式是当前中国最常见的产业园开发运营模式。


企业主导型模式是当局通过招标方式选择企业作为园区的开发、运营主体，当局掌管城市发展、产业政策、地皮用地等宏观调控。政企结合模式是当局与企业结合设立产业园开发公司掌管产业园开发建设，并设立管委会掌管行政治务治理。
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◎ 行业当前挑战

发展至今日，产业园区行业出现出百花齐放的状态，但也不成否定的是，由于盲目开发、不足规划等景象的存在，行业发展至今仍存在大量问题。综合如下：

? 供需关系不平衡：近年来经济局势恶化，中国产业园区供给增速弘远于需要增速，产业园区已经进入买方市场。

? 前期有效研判不及：产业园对行业研判能力、对进驻企业的专业调查能力有限，难以筛选、评估优质指标企业和排查园区招商隐患，导致产业园整体发展的后劲乏力。

? 顶层设计弱：我国产业园在产业定位、园区规划、产业链结构等环节不足科学规划，导致园区难形成主题竞争力，同类型园区面对同质化竞争，不利于资源高效利用和园区长远发展。

? 盈利水平减弱：产业园区行业规模在不休增长，但整体盈利性却在减弱，欢迎光临888集团分析的多个标杆产业园区的现实收益情况也印证了这个趋向。

? 招商难：当前中国产业园存在招商资源少、招商对接效能低（大部门产业园不足专业的中持久招商规划和高效的招商对接能力）、传统招商模式成效欠安等问题，导致园区招商成功率低，招商用度居高不下，同类园区形成恶性竞争。


? 运营增值服务弱：大部门园区仅关注招商引资，但往往忽视了后期的园区运营增值服务。例如为入驻企业提供成本低的金融服务平台，为入驻企业提供技术、人才蹬着质资源的对接服务，为入驻企业提供知识产权征询等专业化征询服务。这样的近况不仅导致产业园运营方损失了更多获利机遇，更减弱了园区入驻企业的相对竞争力，导致产业园持久获利削减。

二

行业竞争趋向

产业园区的发展模式逐步多样化，由最初的产城分离至产城联动，再到产城融合。产业园区与平台经济、互联网等新兴产业及模式融合发展，产业园区的开发和建设参加者不休入局，蕴含当局园区平台企业、传统房企、专业产业地产开发商、造作型实体企业、互联网巨头、金融机构等。产业园行业的竞争可体此刻园区主体和开发企业主体两方面的竞争。


? 园区主体之间竞争：产业园区项目发展很大水平上取决于其地点城市经济发展情况，因而园区开发企业的竞争重要体此刻地点城市与周边城市的竞争，尤其是经开区和高新园区两类园区的开发企业，如上海张江高科、临港等。

近年来园区数量持续增长，敌灾收紧地皮和税收政策，促使园区主面子对新一轮竞争。园区将更注沉园区从开发运营到企业服务全链条的综合性优势。

? 园区开发企业之间的竞争：除了园区主体和城市间的竞争，园区开发企业在园区项目中涉及地皮开发、基建、配套建设、招商运营等多项业务，大型的房地产企业凭借住宅项主张开发资源和经验，挖掘园区开发的第二增长曲线，不休入局园区开发建设，以至当驹旖台企业和专业产业地产开发商的住宅配套设施建设业务竞争加剧。

从当前创新发展期的竞争方式上看，园区竞争也已经从以地皮价值、优惠政策等为主导的硬实力竞争，进入到以运营产业环境和综合服务为主的软实力竞争阶段。

在开发阶段，主题竞争点为价值竞争和优惠政策 ？突е匾刈⒘鄣牡仄，免费提供厂房和办公，出格优惠的税收政策等，在这些方面，各地的产业园存在趋同趋向。在运营服务环节，随着价值和优惠政策趋同，园区基础设施与配套环境将成吸引客户关键，优良的产业基础，美满的产业配套和服务，必将成为客户重要关注的沉要成分。

三

标杆企业钻研

放眼行业，当先的产业园区运营公司均在项目拓展、项目招商、项目运营、更新刷新四个方面有各自怪异的发展战术。

好比在项目拓展阶段，运营公司不能拘泥于某一种方式来拓展项目，必要因时因势矫捷使用轻资产、中资产、沉资产等多种方式， “深耕区域战术，吃透一个区域，拿下一批项目” 是产业园区运营公司普遍的区域拓展战术。

在项目招商环节， “提升潜在客源的引流能力” 是行业中产业园区运营企业在买卖环节提升招商效能的重要逻辑。

在项目运营过程中， “深度洞察客户，深入客户价值” ， “数字技术赋能，提升运营效能” ， “服务区域产业发展，园区特色主题化” ，是头部企业的三大发力方向。与此同时，行业中当先的产业园区运营公司在项目更新刷新环节都做到了 “划分产品线，尺度化其产品” 、 “成立供给商系统、规范作业流程” 等。

好比招商蛇口，以怪异的 “前港-中区-后城” 综合发展模式，从城市职能升级、出产方式升级、生涯方式升级三个角度动手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决规划。

在 “前港” 环节，招商蛇口以丽江蛇口游轮母港为标杆，以港口为切入口，以临港产业园区为重要载体，配套城市的新区开发，通过港区城的有机融合与协同发展，形成产城融合生态圈。
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在 “中区” 环节，招商蛇口深耕园区开发与运营，聚焦空间规划、产业聚焦、生态园服务，为产业创新赋能。从主题园区到特色产业带，再到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛成长的能量，为城市经济多元化发展带起源源不休的活力。

在 “后城” 环节，招商蛇口专一为家庭客户提供精品住宅，公司梳理并成立了三大类住宅品系：成长系、成就系、传承系，以满足分歧客户家庭主题居住需要。

三大环节有机联动，形成相互赋能与反哺的战术飞轮。与此同时，招商蛇口对峙分类推动“一园一策”，今年，招商蛇口产业园区聚焦打造主题园区，系统化提升产业运营打法。关于主题园区，提出 “五个一” 总体架构（一套清澈的产业定位、一套明确的产业组织系统、一个针对性强的产业载体、一个美满的产业配套系统、一个落地的产业运营服务）。

 “五个一” 的专业打法将从各维度提升招商蛇口的产业运营质量，提升客户黏性和中意度，从而提升园区的溢价能力和产业价值。未来公司将萦绕 “五个一” 持续深入主题园区产品，构建特色化、专业化的生态服务系统，凸起 “产业属性” ，做强 “产业主题” 。

从案例中我们能够看到，招商蛇口既做到了产业模式的尺度化，又做到了单个产业园区的定造化。通过尺度化的产业模式，规模复造，形成公司资产与业务的良性增长；通过定造化的园区经营，充分挖掘每个园区的怪异天赋，助力各地域分歧特色产业发展，从而最大水平地提升园区整体价值。 
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作为园区开发运营的有关企业而言，注沉高价值环节能力造就是未来的关键。地皮整治、园区建设、产业导入及后期运营，每个环节都有明确的 “增值点” 。

好比在开发环节，可通过地皮一二级联动开发模式，向当局廉价拿地后进行二级开发，获得配套贸易地产、住宅的销售及出租收益；而在服务环节，产业园通过在园区内提供有偿融资、信息征询、培训、孵化、人力等产业发展性增值服务获取收益。

综上所述，随着中国经济和产业政策的全面调整，园区职能状态已全面转向为推动产业转型升级的空间载体平台，产业园区的发展建设逐步走向产城一体的可持续发展之路。

在这个过程中，单一的投资—开发模式必然会被裁减，而以运营产业环境和综合服务为主的软实力提升，将成为未来竞争的关键！  


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