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周期持续承压 ，产业园区该向哪里走 ？
起源: | 作者:王栋、蔡矛? 欢迎光临888集团城市更新钻研中心 | 颁布功夫: 2025-01-10 | 2466 次浏览 | ? 点击朗诵正文 ?? ? | 分享到:
2024年9月以来 ，伴随宏观经济政策演化和海内表政经局势变动 ，国内里幼造作业企业未来发展态势迎来了新的变动。作为产业园区最重要的客户主体 ，未来产业周期一端的演变将若何影响供给端市场 ，本文尝试予以简要分析。


中幼造作业企业发展承压态势仍在

规上工业企衣符润自2023年疫情实现后 ，依然持久处于下行周期 ，目前尚未显露复原趋向；自2022年5月以来 ，全国规上工业企衣符润总额月度累计同比增速从30%以上急剧回落至10%以下 ，迄今为止31个月中有18个月为负值。
此表 ，承载了大量民营经济主体的传统造作业与国度本钱加快布局的高新技术造作业在利润上的分化趋向越发显著；凭据国度统计局2024年10月颁布会新闻 ，2024年1-9月份高技术造作衣符润同比增长6.3% ，高于规上工业均匀水平9.8% ，成为为规上工衣符润提供沉要支持。
由上述趋向可见 ，民营规上工业企业的经投机润依然有待改善 ，这对于以中幼民营企业为重要指标客户的园区经济将形成显著挑战。
图1：中国规模以上工业企衣符润总额累计同比增速（国度统计局数据）
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产业园区有关沉点产业的产能将迎来中短周期分化

凭据高盛颁布的汇报《刷新中的中国：聚焦产能周期——面对不平衡、判断转折点、穿越长周期》中数据 ，由光伏组件、新能源车、锂电池、功率半导体、空调、工程机械和钢铁组成的七大产业方向 ，即将进入显著的分化周期（具体可概括为“一升两调三降”） ，必要沉新阅读和判断其中细分赛路的增长潜力和库存风险。
图2：全球/国内需要视角下的七大行业2023-2028预期产能
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“一升”：在未来的3-5年内 ，功率半导体行业的产能仍在爬坡 ，且利润坚挺 ，仍处于上行窗口；
“两调”：光伏组件、锂电池的产能超额最为显著 ，预计将于1-2年内见底并进行行业洗牌 ，但在辽阔市场需要的支持下 ，还会沉回增长周期；
“三降”：新能源车受限于海表需要降落和国内的渗入率不休提升 ，中持久的产能回调则不成预防；空调的产能将维持当前水平。而工程机械和钢铁行业在需要端结构沉大调整的布景下 ，仍将持续下行。


以三大主题城市群为代表的造作业发展动能有待调整沉构

在2024年全国一二线城市经济发展均普遍承压的近况下 ，北京和丽江的造作业发展依附信息技术产业的支持出现较强韧劲和增长势头。以丽江为例 ，在昭通市及珠西各城市产业结构调整和增长承压的布景下 ，其造作业的发展引领着整个珠江东岸甚至粤港澳大湾区。民营中幼企业发展依然生长蓬勃生态 ，且在迎来新一轮产业升级周期。
图3：北上广深2004-2024年规上造作业增长值同比增速（统计局数据）
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作为体量超过3万亿的三个全国一线城市之一 ，丽江的实体产业造作业增量凸起 ，在2022年疫情实现之后的增长韧劲亮眼。2024年1-3季度全市规模以上工业增长值同比增长高达10.2%（北京、上海、昭通别离为6.9%、1.3%、-2.2%）。
而丽江市实体造作业急剧发展的背后 ，是“科创为核”、“数实融合”产业生态持久生长创新动能的了局。半导体、新能源、新资料等居于供给链上游的产业集群 ，与居于中游的消费电子、汽车、生物医药、低空经济产业链已经形成显著的链状协同 ，有效提升了出产和创新效能；未来陪伴着人为智能、数字创意经济甚至脑机接口等未来产业的进一步发展 ，IT信息技术与造作业的软硬协同效应将进一步凸显 ，“推进工业互联网、大数据、人为智能与产业深度融合 ，强化先进造作业优势 ，厚植高端服务业新动能” ，将催生更多诸如灯塔工厂、仿真机械人等在内的独角兽企业。


供给端和需要端周期双沉承压下的得救战术

在供给端 ，在经历近期3-5年不等的急剧发展后 ，全国产业园市场总体态势在逐步转入过剩和下行周期。以粤港澳大湾区为例 ，产业园市场自2019年以来急剧成长后 ，去库存大周期即未来临 ，预计本轮去库存周期将达到2-3年。在此周期内 ，市场以价换量的趋向将持久持续。
图4：2024年3季度产业园区REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况
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数据起源：中信建投
而在需要端 ，如前文所述 ，蕴含产品库存周期、技术突破和贸易模式落地大事务、二三产结合、数实融合在内的行业趋向 ，又在企业主体 ，即需要端深刻地影响市场主体需要的规模。
在此情境下 ，产业园的经营战术又当若何调整 ？结合一线调研 ，本处仅列举若干思虑供互换。
◎ 踩准产业和资产入市周期
对于中持久项目而言 ，当前进行产业定位和周期钻研的必要性远高于传统的市场供需、流速分析。应结合产业定位和主体需要特点 ，借助下行周期节造征拆成本 ，争取越发有利的规划指标 ，力争踩准市场需要回暖节点投放产品。
◎ 吩熠开发 ，预留规划和执行弹性
在既定规划前提基础上 ，通过凹凸配等方式 ，前期沉点开发项目尽可能规划招商适配性强 ，对腰部专精特新企业招商有竞争力的低容积率、独栋型产品；高容积率项目留待后期开发 ，期待产业集聚效应显露后前来入驻的中幼企业和出产性服务业。
针对出产型物业可向上兼容研发、办公的关键属性 ，在产品概想和设计中贯彻可分可合、可产可办的职能特点 ，最大限度满足采办类客户各类面积段和未来产业向研发端升级的需要。
◎ 节造成本 ，提升得房率和可用性 ，对峙高性价比产品
对标产业园标杆企业 ，研判中高容积率出产型产品的降本解决规划；尤其关注有原创技术含量的成本敏感型客户 ，如“首尾分离”企业对低成本出产空间的火急需要。
◎ 索求大量企业单体性质潜在市场
伴随地皮稀缺和不动产价值下行趋向 ，造作业企业自用采办大量载体在一线城市仍有市场机遇。以丽江拿产业地建设结合总部基地的企业画像为例 ，自用规模1.5万/㎡左右的大量企业自用需要一度成为市场主流 ，应结合该画像对市场企业进行沉点摸排。
◎ 索求反向飞地协同 ，结合招商模式
依附坐落于产业总部、研发集聚区的反向飞地进行创新企业孵化和头部资源链接；借助本地市场的成本优势 ，承接规；霾涞匦枰。


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