对于今天的地产行衣反说，归根到底，会晤对三个基础问题：

1、新的贸易地产若何急剧实现租售
。

2、旧有的贸易地产若何实现沉构与升级
。

3、住宅地产新盘若何解决急剧销售
。

有一条解决蹊径已实际证明卓有成效：就是“先养水土再种树”
。具体来说，就是把招商分为三个阶段：

• 首先，引入“源生业态”，其能带来优质的首批种子用户：这些种子用户在采办力、驻留功夫、到店频率及与其他的业态的用户沉合度等方面极度优质
  。
• 第二步，基于“源生业态”产生的种子用户，招商直接关联的“伴生业态”
  。
• 第三步，基于前面两阶段产生的用户资源/能力，再进行其他业态的招商
  。

显然，这里面的基础关键点在于第一步，源生业态的引入
。通常，我们把这部门版块叫做“先导区”，能否成立不变的先导区，决定了整体工作的成败
。实际证明，教育行业(尤其是面向1~12岁儿童的教育项目)是极度梦想的源生业态
。由于其具备几个很有价值的特点：

• （优质）教育项主张用户（儿童家长）大多是比力具备采办力的新中产阶级，也是现代大多贸易项主张重要客群
  。
• 在孩子的上课功夫，家长通；嵩谧蠼却，产生了一段硬性的场内驻留功夫，带来消费机遇
  。
• 孩子在报课的时辰，每门课的进建周期通常在3~12月，每周会上课1~2次
  。并且大部门孩子会报不止一门科目
  。这就带来了固定、持续的到店频次
  。

所以，一个教育综合体，就是一个绝佳的先导区
。

下面我们举三个例子，看具体若何落地：

案例1 新贸易项主张租售

项目布景：

哈尔滨市哈西，2012年竣工，典型的街边贸易综合体，2万平，25个商铺
。2任代理招商均未成功
。下图为招商前照片：

解决蹊径：

首先导入幼儿园、早教、儿童素质教育等教育项目作为先导区（源生业态）
。以此租约为“钓饵”，招商面向“妈妈群体”的美容、生涯服务等项目
。最后，再基于前两个阶段的基础，招商渣滓的其他业态
。

最后的成就是：2015年4月1日启动招商，5月1日至8月1日历时3个月招满
。 至2016年6月投资市场天然启动销售，售价2.8万/平米以上
。2017年5月1日售罄
。租售工作，顺利实现
。下图为招商后照片：

其经营特色之一，在于作为一个教育综合体整体，做了好多基础的市场及营销类工作
。如进入社区及学堂，成立统一的市场渠路；作为亲子基地，承接各类亲子活动等
。目前经营情况已经得到了极度显著的改善，满租率极度高且租金水平也较以前有了大幅提升
。是一个传统老旧贸易项目成功升级的典型案例
。

案例2 旧有贸易项主张租售

项目布景：

上海市成熟商圈陆家嘴八佰伴商圈，项目正对面100米就立着第一八佰伴、华润时期、新梅结合三个大型成熟购物中心，半径2公里内还有多个成熟贸易项目，竞争极度强烈
。项目贸易部门：1~8层，共4万平米
。自2005年10年间更换了三次定位和运营团队，前两次均以失败告终
。直到第三次，项目以教育作为先导业态，转型为大型教育综合体，成功转型，招商和运营情况都极度梦想
。

项主张名称是“1088广场”，在笔者的上篇文章《野蛮成长：急剧驰骋中的教育综合体》中也有所介绍
。其业态组成是：源生业态（先导区）以儿童教育为主，占比50%；伴生业态以面向妈妈群体的美容，医美等为主，占比20%；餐饮业态占比20%，其他业态占比10%
。

他的怪异之处是，自建极度强的营销团队
。通过大型亲子活动、家庭教育、社区活动等大局，组建了基于周边服务半径内粘性很强的家长社群，在招商工作中起到了极度大的作用
。

案例3 住宅地产新盘若何解决急剧销售难题

项目布景：

15年竣工，位于长沙市区南城边缘（其时地位很偏）
。项目定位中产人群，品质自身不错，开盘后销售情况极度不梦想
。

解决蹊径：

开发商直接撤销售楼处，零租金引入社区素质教育综合体品牌：创梦者
。在6个月的功夫内，助力房产销售200+套
。下图是原售楼处调换的社区教育综合体：

其独到之处是，除了设定各类有温度的“营销点”有力导流表，更通过常态化的运营系统，有效吸引本地潜在购房人群（新中产阶级），产生持续的到店履历场景及感情链接，成立了有效的潜在用户社群
。最终以此成为了房产销售的有效助力
。下图是其运营系统：

所以无论新旧贸易地产还是住宅地产的租/售，教育综合体都能够作为先导区为后续的工作打下坚实的基础
。

那么，教育综合体的业态应该若何配置？是否只有是教育项目就能够单一地引入？各项目又若何形成有效协同？其入驻的合作方式应该若何设计？敬请注意此系列的后续文章
。

上期回首：【产城原创】地产视角下的教育综合系统列1期 野蛮成长：急剧驰骋中的教育综合体

下期预报：【业态配置：综合体到底综合些什么】 敬请等待~

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