各地当局正密集出台养老产业政策，很多民营本钱筹备尝试“切一幼块蛋糕”的机遇。大型保险本钱早已在养老业地皮“自嗨”了，老人们则被目眩缭乱的养老公寓搞得魂飞天外，甚至有人卖掉城里老屋子，搬到城表宅基地公寓定居。

这么神奇的养老公寓，其贸易模式是怎么的
？或者直白地说：养老公寓是怎么投资，又怎么赢利呢
？笔者带你开启“贸易模式分析之旅”。通过案例分析相识养老公寓本钱运作模式。此处首先感激老友邓总，他的优良团队正研发全新理想的温馨人文养老模式，因而为我提供了贵重市场数据。

NO.1 养老公寓投资机遇

本次“分析之旅”从养老公寓收费结构启程。昭通市在2017年宣告了关于规范养老服务收费的通知。通知第（四）条划定：公办养老机构不得收取“一次性生涯设施费”，这条共18个字，正是这18个字让民间本钱看到了无限商机。此处北方读者可能会猜疑：何解
？原来在昭通甚至南方省份的社会共识是“法无不容即可为”。而在东北华北地域，对应共识是“法无授权不成为”，聪明如你的读者，当然领略昭通民间本钱若何对待这项收费政策了。没有不容就能够收费，但民营本钱是若何利用这项收费政策叩开养老公寓大门的呢
？

懂律例的读者顿时会说“慢，养老公寓是养老机构吗
？”问得好，养老公寓是纯正房地产，养老公寓经营行为并不纳入养老行业治理规范。所以关于养老公寓的收费尺度，民政局和物价局都不表态。也有些养老公寓与民政部门有和谈，由当局采办少量床位服务来缓解社会救助工作，当然同时接受民政局对这部门床位的服务质量与收费尺度监督和政策性补助，最沉要是养老机构牌号就能合法挂在大门口，骤眼望去还以为整体都是当局认证的养老院。但是细看收费就见端倪，民资养老院能够自主决定收取“一次性生涯设施费”。请先看下图，这是昭通某养老公寓收费实录。这个收费尺度在昭通市算是很低的了。

表行看热烈，在行看蹊径。上方数据泄漏出昭通地域养老公寓很普遍的经营战术。笔者逐步分析如下：

老人交了这些用度就能够入住吗
？是的，但没人理睬你，由于护理费，餐饮费，能源费，清洁费还没交呢，这些属于服务用度。本文只分析资产性收益。养老公寓开发成本请看下方。

收费与成本关系分析

分析表中的“一次性购置费”名义上是生涯设施配套费，由于设备购置费已提取折旧费，所以现实上是零成本收益。屋子出租20年该项购置费收入令人怦然心动。在供方市场情况下，养老公寓大可从容地持续收取这笔用度。

上述分析展示了养老公寓成本与收入之间的财政逻辑。即各类附着在房租的收费减去屋子及配套设施的综合开发成本，尚有诱人的盈利空间。“一次性购置费”现实上是零成本纯收入。丰重利润“法无不容即可为 ”，这就是民资看好养老公寓的诱因。 由于其资产性收益安全明确，投资回报率着实令人中意。 这项行业政策会激励民间本钱蜂拥开发养老公寓。

NO.2 收费结构泄漏了什么

分析之旅来到第二步
Ｄ芄皇杖　耙淮涡怨褐梅选笔沟醚瞎⒊闪送蹲适谐〉摹跋汊拟摹。但在昭通也有不收“一次性购置费”的民资开发养老公寓。不外服务价值就令人“辣眼睛”了。请看下图：

这份不收取购置费数表中双床房最低护理费每床每月800元，即每房每月最低护理费1600元。双床房护理费最高每床每月5000元，即每房每月最高护理费1万元。也有伴侣以为，收取“一次性购置费”养老公寓的护理费会便宜点，不收购置费的护理费贵点，对于老人来说都是差不多的支出。在消费者角度看，两个收费规划的财政账确是差不多。但是笔者关注的是分歧的收费结构对于企业内部而言，能反映出两种分歧的利益分配机造。 

本文第一步分析针对开发成本与资产性收益，这种收益天经地义归于投资人。也许企业高管们还能扯点“绩效工资”关系，资产性收益对于通常员工就没有半分钱关系了。企业员工的薪酬水平由服务性收益决定。投资人，老人与员工三者的利益关系，请见下表。

在养老公寓企业中，调节收益分配比例的只能是投资者。有太多养老公寓企业由于高收费与护理员低工资之间造成巨大的生理落差产生一个景象，就是基层员工流动率太大，笔者见过每月换护理员20%以上的养老公寓。频仍更换护理员会对老人家生理健康、服务品质、企业口碑均造成巨大中伤。老人护理业务最贵重资源是优良护理员。笔者听说专门护理老人的智能机械人已经面市了，读者会思考买个聪明绝顶的机械人护理员，代替自己对老妈老爸温存尽孝吗
？ 

人是对服务高品质的保险，但“人对人”服务也将会成为奢侈消费。都知路优良员工可贵，但又有几个投资人愿意与员工共享企业成长盈利呢
？若至心去做就会成就伟大的企业，例如华为、格力。

NO.3 从收费结构看贸易模式

分析之旅来到了第三步，一件事物能够用很多维度去分析钻研。笔者钻研养老公寓贸易模式时仅关注下图中的三方买卖结构。其中，正向循环的利益传送机造各人熟悉，反向循环的激励机造就很少人关注了。本文通过对收费结构分析，从而解析养老公寓的投资回报蹊径，以及部门养老公寓存在的“高房租低品质”诟病成因。

投资报答了急剧收回投资成本，肯定会尽量提高资产性收益即租金，另表设立不成退回的“一次性生涯设施购置费”，而这笔收入却跟服务业绩没有关系，员工无缘分享。当收费结构中的资产性收益占比大，服务性收益天然占比幼。 

保险投资人资产性收益有丰重利润，员工薪资报答就会偏低，就难以留住优良员工； 当收费结构中服务性收益占比大，员工收益会提高，服务质量相应提升。 当而后者也要顾及投资人合理收回投资成本的问题 ，但是投资收益出现暴利，不定是功德，古训早已有之。 

分析之旅发现，合理的收费结构有利于成立反向循环激励机造，使之成为企业可持续发展的动力源。【全文完】

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