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中国宏泰产业市镇发展有限公司（6166.HK）（以下简称“宏泰发展”）成立于1995年，是以产业构建、园区运营和基础设施投资为主题业务，全面整合通用航空、大健康、科技创新、智能造作、工业设计、新能源、文化游览等战术新兴产业资源，为区域经济社会发展提供了有力支持
。旗下占有成员企业近百家，蕴含6家产业市镇运营公司、8家投资类公司、19家创新科技型企业和3个国度级多创空间
。那么，宏泰发展是若何从一家房地产企业成功转型？成为产业市镇先行者和一流的产业园区开发运营商？

一、宏泰发展的成功身分

1、借势一线城视装产业表溢”汗青机缘

宏泰发展的成功是抓住了一线城视装产业升级、腾笼换鸟”的大势：从前十多年间，一线城市由于人丁、交通、环保等问题日益凸起，导致很多产业出现大量的表溢需要，但周边的城市和当局往往不足资金支持，无力承接产业转移
。宏泰发展正是看准了这个发展机缘与区域“痛点”，积极与处所当局合作，“带资进场”，为当局提供集规划、地皮整顿基础设施、产业构建、运营和治理为一体的“综合产业市镇建设服务”，而当局方则让渡城视注区域发展的收益，所以，宏泰发展性质上赚的是产业转移、区域发展的钱
。目前，宏泰发展的产业市镇项目重要集中于京津冀和长江经济带等区域，尤其是随着“京津冀一体化」亟略的持续推动，积极布局临汾、晋钟注克拉玛依等地，凸显出承接疏解北京城市职能而表迁的战术思想
。

2、差距化的战术定位

自2005年，宏泰发展提出由单一房地产开发向产业地产转型起，经过十多年发展，宏泰发展摸索出一条怪异的、可复造的产业市镇发展模式（见下图），宏泰随即进入了战术扩张期
。

自2015年以来，在宏泰发展的营收结构中，产业市镇开发收入从2015年的33.17%上升至2019年上半年的90.37%，代替物业销售板块成为宏泰发展的重要收入起源
。

3、业已形成的区域布局与地皮储蓄

宏泰发展经过多年的区域耕作，已经形成了以临汾、晋钟注克拉玛依为沉点的“环京津”区域布局，以武汉、鄂州为沉点的“长江经济带”区域布局（拜见图1），尤其是在临汾市的龙河高新区（地皮储蓄情况拜见图2）、龙河商务休闲度假基地、永清宏泰产业市镇园区蹬椎罕见千万平米的地皮储蓄，为未来的发展打下优良基础
。

图1、宏泰发展的沉点区域布局一览

图2、宏泰发展在临汾龙河高新区的地皮储蓄情况一览

数据起源：《宏泰发展2019年报》

4、构建产业平台，形成一体化产业服务能力

宏泰发展成立了数据中心、钻研中心、IP中心和金融中心“四大平台”，为入驻企业的产业构建提供巨大支持，打造了一个齐全的早年端规划、设计产业市镇以及产业主题定位，到中端的地皮整顿、一级开发、兴建基建服务，再到后端的招商服务、治理运营支持为一体的产业链条
。每一链条都能够拆分，既能够服务于本企业，也能够对表服务，将自身治理能力作为一种模式对表输出，让客户获取更多选择权，宏泰发展的业务经营领域也能够更矫捷，风险更低
。

5、稳重发展，高毛利当先同业

宏泰发展在维持业务规模增长的同时，盈利能力也不变增长，毛利率从2015年的42.91%增长到2019年的70.10%，净利润率也维持在30%左右，远高于同业水平
。固然赢利能力很强，但宏泰发展并没有盲目扩张，从资产负债率来看，宏泰发展在负债把控方面做的很好，绝不顶着资金风险扩张，资产负债率处于行业均匀水平以下，对峙稳重发展，展示出了较强的产业构建和抗风险能力
。

二、宏泰发展的潜在风险

1、新兴业务占比不高

从宏泰发展的收入结构上看，其主题收入还是房地产开发有关收入，从2019年中报收入比例来看，房地产联动开发所带来的地皮开发项目收益占比达到91.34%，产业服务等战术新兴业务的占比很低
？杉，宏泰发展目前还处于产业园区盈利模式1.0阶段，未来必要尽快进行盈利模式的升级
。

2、应收账款居高不下

2015-2020年宏泰发展应收账款数据统计

宏泰发展定位于区域发展的撬动者，而产业园区打造往往拥有周期长、前期开发所需投入资金巨大、资金回流缓慢等特点
。另表，在园区运营期，宏泰发展的有关收益也必要与区域内的新增财政收入、GDP、民生、就业、生态等指标挂钩，每年只有实现上述KPI绩效，能力从新增财政收入中获得相应的报答，回款周期较长
。这就意味着宏泰发展所开发的项目，不论是前期还是后期的回报周期都较长，客观上增长了经营风险
。

3、产业转移“东风已弱”

宏泰发展的崛起离不开一线城市产业转移的东风，但经过近十年的发展，一线主题城市的产业转移趋向渐缓，部门一线城市也起头出现“产业空心化”，增长乏力的局面，产业转移的难度加大，再加上环一、二线城市经济的高速发展，原来合作的处所当拘陌平台公司已经具备独立开发能力，很大水平上减弱了宏泰发展的竞争优势拟订合同价能力
。

三、总结

宏泰发展借助产业转移、城镇化加快的汗青机缘获得了急剧发展，率先提出了“产业市镇”的发展模式，实现了“环京津”、长江经济带的区域布局，但与大无数房地产出身的园区运营商一样，宏泰发展仍属于产业园区1.0阶段——沉资产开发的房地产模式，重要收入来自于房地产开发
。随着未来产业聚焦的难度越来越大，处所当局查核要求越来越高，宏泰发展必必要找到支持未来发展的“着力点”
。（完）