国表贸易地产轻资产运营模式分析
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作者:欢迎光临888集团国有本钱与国企鼎新钻研中心 刘玲玲
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颁布功夫: 2021-01-22
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贸易地产是我国城市经济发展的沉要一环，我国贸易地产以传统的沉资产模式为主，需占用大量资金且融资结构单一，导致企业持续发展碰壁。而轻资产模式则是利用了“地产+金融”产生的杠杆效应，使得企业实现低成本投入，并能成倍地放大了投资收益，成为了贸易地产健康发展的必然趋向。以下通过度析国表主流贸易地产轻资产运营模式，以期为国内贸易地产商轻资产转型提供借鉴。
1、美国铁狮门“纵向一体化+幼股操盘”模式
美国铁狮门（Tisbman Speyer）的汗青最早可追随到19世纪，成立之初以房地产开发为主。自1978年以来，逐步进入房地产金融领域。铁狮门纵向一体化战术指的是包揽资产收购与开发、设计与工程、物业运营治理、投资治理等价值链环节。“幼股操盘”指的是铁狮门作为有限合资型基金的通常合资人（GP），以5%以下的本钱投入获得贸易地产项目运营权。
铁狮门通过刊行地产基金融资召募资金，而后依附壮大的品牌和优良的项目开发与运营治理能力，实现项目资产增值。该模式下，铁狮门重要表演投资机构的角色，以不到5%的本钱投入分享了项目40%以上的收益，成为了“地产界的投杏妆。
2、新加坡凯德置地“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式
凯德集团于2000年在新加坡上市，业务覆盖购物中心、写字楼、酒店和公寓以及房地产开发，是亚洲最大的房地产开发商之一。成立之初为传统房地产开发商，2001年以来索求轻资产转型战术，逐步构建“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式，共设立了17只房地产私募基金、刊行5只公募REITs 。
凯德集团“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式内容是将物业发展划分为造就期和成熟期两个阶段，基于分歧发展阶段风险收益分歧的特点，构建了一条从开发商到私募基金再到REITs的投资-退出的齐全流程。首先凯德集团追求与国际金融巨头或本地优势企业合作提议私募基金以投资开发或收购贸易地产项目，由集团自身进行孵化或提升，待项目运营不变并实现资产增值后，以REITs方式实现退出。该模式下，凯德集团兼有投资机构和运营商两种角色，总览了项目融资、开发和运营，由此可获得私募基金分红、信任治理费、物业治理费等收益。
美国铁狮门“纵向一体化+幼股操盘”模式选取设立基金方式筹集资金实现了贸易地产规模扩张，解决了资金对业务扩张的掣肘 ；新加坡凯德置地“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式着眼于物业开发过程造就期和成熟期两阶段资金需要特点创新组合使用金融工具。二者均利用了“地产+金融”产生的杠杆效应，成倍地放大了投资收益，在贸易地产行业实现了轻资产运营。同时，必要指出的是，无论是铁狮门还是凯德集团，都是通过优良的地产运营治理能力实现了轻资产的输出，对于发展遇到瓶颈期的贸易地产商在借鉴国表轻资产运营模式的同时，也必要加强专业能力建设，提升项目运营治理能力，打造自身主题竞争力。
1、美国铁狮门“纵向一体化+幼股操盘”模式
美国铁狮门（Tisbman Speyer）的汗青最早可追随到19世纪，成立之初以房地产开发为主。自1978年以来，逐步进入房地产金融领域。铁狮门纵向一体化战术指的是包揽资产收购与开发、设计与工程、物业运营治理、投资治理等价值链环节。“幼股操盘”指的是铁狮门作为有限合资型基金的通常合资人（GP），以5%以下的本钱投入获得贸易地产项目运营权。
铁狮门通过刊行地产基金融资召募资金，而后依附壮大的品牌和优良的项目开发与运营治理能力，实现项目资产增值。该模式下，铁狮门重要表演投资机构的角色，以不到5%的本钱投入分享了项目40%以上的收益，成为了“地产界的投杏妆。
2、新加坡凯德置地“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式
凯德集团于2000年在新加坡上市，业务覆盖购物中心、写字楼、酒店和公寓以及房地产开发，是亚洲最大的房地产开发商之一。成立之初为传统房地产开发商，2001年以来索求轻资产转型战术，逐步构建“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式，共设立了17只房地产私募基金、刊行5只公募REITs 。
凯德集团“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式内容是将物业发展划分为造就期和成熟期两个阶段，基于分歧发展阶段风险收益分歧的特点，构建了一条从开发商到私募基金再到REITs的投资-退出的齐全流程。首先凯德集团追求与国际金融巨头或本地优势企业合作提议私募基金以投资开发或收购贸易地产项目，由集团自身进行孵化或提升，待项目运营不变并实现资产增值后，以REITs方式实现退出。该模式下，凯德集团兼有投资机构和运营商两种角色，总览了项目融资、开发和运营，由此可获得私募基金分红、信任治理费、物业治理费等收益。
美国铁狮门“纵向一体化+幼股操盘”模式选取设立基金方式筹集资金实现了贸易地产规模扩张，解决了资金对业务扩张的掣肘 ；新加坡凯德置地“PE Funds+REITs”双基金配对运营模式着眼于物业开发过程造就期和成熟期两阶段资金需要特点创新组合使用金融工具。二者均利用了“地产+金融”产生的杠杆效应，成倍地放大了投资收益，在贸易地产行业实现了轻资产运营。同时，必要指出的是，无论是铁狮门还是凯德集团，都是通过优良的地产运营治理能力实现了轻资产的输出，对于发展遇到瓶颈期的贸易地产商在借鉴国表轻资产运营模式的同时，也必要加强专业能力建设，提升项目运营治理能力，打造自身主题竞争力。
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