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一、 回首十三五，摸清寂仔产业演进轨迹

（一）培土育壤：政策多线并举，催熟产业环境

1、在机构职责方面，从多头治理向专业治理转变

在机构职责方面，明确民政部和卫健委的职能划分
。

（1）民政部掌管两全推动、督促领导、监督治理养老服务工作，拟订养老服务系统建设规划、律例、政策、尺度并组织执行，承担老年人福利和特殊难题老年人救助工作
。为更好推广职责，民政手下设养老服务司掌管养老有关工作
。（2019年1月，中共中央办公厅 国务院办公厅关于印发〖政部职能配置、内设机构和人员假造划定》的通知（厅字[2018]141号））
。

（2）国度卫生健康委员会掌管拟订应对人丁老龄化、医养结合政策措施，综合协调、督促领导、组织推动老龄事业发展，承担老年疾病防治、老年人医疗照护、老年人生理健康与关切服务、代管中国老龄协会等老年健康工作
。为更好推广职责，卫健委内设老龄健康司，职能是组织拟订并协调落实应对老龄化的政策措施；组织拟订医养结合的政策、尺度和规范，成立和美满老年健康服务系统；承担全国老龄工作委员会的具体工作
。（2018年8月，中共中央办公厅、国务院办公厅关于《国度卫生健康委员会职能配置、内设机构和人员假造划定 》的通知（厅字[2018]59号））

2、在准入把控方面，张开双臂，积极激励

（1）取缔养老机构设立许可
。

2013年6月，《养老机构设立许可法子》颁布，明确自2013年7月1日起执行，明确养老机构设立许可由各技政部门掌管
。2018-07-27民政部办公厅《关于贯彻落实国务院常务会议心灵做好取缔养老机构设立许可有干系接工作的通知》提出， 2018年7月18日，李克强总理主持召建国务院常务会议，钻研决定取缔养老机构设立许可，在提请建法（《中华人民共和国老年人权利保险法》）后执行
。取缔养老机构设立许但是国务院深入养老服务业“放管服”鼎新、优化营商环境的沉大决策部署，是进一步引发养老服务业创新活力的沉要行动
。

（2）养老机构内部设置医疗机构取缔行政审批
。

2017年11月，国度卫生计生委办公厅颁布《关于养老机构内部设置医疗机构取缔行政审批尝试登记治理的通知》明确，为加快推动医疗领域“放管服”鼎新，养老机构内部设置诊所、卫生所（室）、医务室、护理站，取缔行政审批，尝试登记治理
。具体蕴含两点，一是养老机构内部设置的诊所、卫生所（室）、医务室、护理站该当切合相应的医疗机构根基尺度，重要为服务对象提供健康治理、疾病预防、老年保健，常见病、多发病的通常诊疗、护理，诊断明确的慢性病医治，脊仫救护，舒服疗护等服务，有前提的能够采取家庭病床、巡诊等服务方式
。二是养老机构内部设置诊所、卫生所（室）、医务室、护理站的，该当向地点地的县区级卫生计生行政部门（含中医药治理部门，下同）登记，并提交设置单元或者其主管部门设置医疗机构的决定和设置医疗机构的登记资料
。

3、在搀扶补助方面，前提越发细化，补助越发精准

（1）中央补助支持养老服务系统建设

2020年2月，国度发展鼎新委关于印发《养老服务系统建设中央补助激励支持执行法子》（2020年订正版）的通知（发改社会〔2020〕227号）颁布，通过中央预算内投资和福利彩票公益金两种方式支持处所养老服务系统建设：中央预算内投资以“国度沉大建设项目库”中前一年度项目调度进展为凭据，筛选出养老服务系统开工率排名靠前的10个省份赐与资金激励；福利彩票公益金通过、养老机构失能老年人入住率、社区日间照料覆盖率、村落特困人员供养服务机构法人登记率、养老院服务质量建设专项行动沉大风险隐患整治合格率4项指标进行测评
。

（2）彩票公益金支持居家和社区养老服务鼎新

2017年03月，财政部、民政部关于印发《中央财政支持居家和社区养老服务鼎新试点补助资金治理法子》的通知（财社〔2017〕2号），指出2016年至2020年期间，中央财政铺排的用于支持试点地域发展居家和社区养老服务鼎新试点的中央专项彩票公益金
。截至2019年10月，财政手下达2019年中央专项彩票公益金预算通知，共计四批居家和社区养老服务鼎新试点补助资金下发各省，两全用于支持居家和社区养老服务业发展方面的支出
。

（3）社区养老税费优惠

2019年7月，财政部 税务总局等6部门颁布关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的布告，提出自2019年6月1日至2025年12月31日，社区提供养老享受以下税费优惠政策：（一）提供社区养老获得的收入，免征增值税
。（二）提供社区养老获得的收入，在推算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额
。（三）接受房屋、地皮用于提供社区养老的，免征契税
。（四）用于提供社区养老的房产、地皮，免征不动产登记费、耕地开垦费、地皮复垦费、地皮闲置费；用于提供社区养老的建设项目，免征城市基础设施配套费；确因地质前提等原因无法构筑防空位下室的，免征防空位下室易地建设费
。

4、在政策联动方面，资源整合、配置与再利用成为关键

激励利用存量资源和集体用地发展养老服务设施
。2019年12月，天然资源部关于加强规划和用地保险支持养老服务发展的领导定见（天然资规〔2019〕3号），明确利用存量资源建设养老服务设施尝试过渡期政策，激励利用贸易、办公、工业、仓贮存量房屋以及社区用房等进行养老机构，所使用存量房屋在切合具体规划且不扭转用地主体的前提下，可在五年内尝试持续按地皮原用处和权势类型合用过渡期政策；过渡期满及涉及让渡需办理扭转用地主体手续的，新用地主体为非投机性的，原划拨地皮可持续以划拨方式使用，新用地主体为投机性的，能够按新用处、新权势类型、市场价值，以和谈方式办理，但有偿使用合同和划拨决定书以及司法律规等明确该当收回地皮使用权的情景之表
。支持利用集体建设用地发展养老服务设施
。村落集体经济组织可依法使用本集体经济组织所有的建设用地自办或以建设用地使用权入股、联营等方式与其他单元和幼我共同进行养老服务设施
。激励盘活利用村落闲置校舍、厂房等建设敬老院、老年活动中心等村落养老服务设施
。

5、在运营监管方面，尺度建设与监管查抄左右开弓

十三五时期养老行业的尺度建设和监管查抄政策大量出台，涉及构筑、服务、运营、治理、康复辅具、智能化等多个方面，政策系统逐步美满
。

表2.1 2016-2020年2月尺度建设政策汇总（资料起源：欢迎光临888集团康养事业部整顿）

表2.2 2016-2020年2月监管政策汇总

（二）根正苗红：养老服务为沉，拳打一片国土

老年人群的需要是多档次的，萦绕老年群体各类需要所派生出的产品和服务更是多种多样的，从这个角度来讲，老龄产业的一个特点就是独立性被大大的弱化，而产业边缘弹性极大，更多体现的是其涵盖了多个领域的综合性
。

我国老龄产业目前仍旧处于发展的低级阶段，对于老龄产业的概想界定存在多种分歧声音，至今无法达成一致
。老龄产业的概想在1997年全国第一届老龄产业座谈会上被第一次正式提出，广义上是指满足老年人特殊必要的产品、设施与服务，蕴含满足老年人生理以及心灵文化方面需要的拥有同类属性的行业、企业的经济活动
。张纯元（1999）以为老龄产业是为老年人提供产品与服务、满足老年人各方面需要的各类行业与部门的通称；穆光宗（2000）以为老年产业是专门分娩老年用品与为老年人提供服务的企业和部门的总称；顾鉴塘（2001）以为老龄产业是以老年报答服务对象提供相应的老年产品与服务；张文范（1997）、王章华（2013）等以为老龄产业是由老年市场需要增长带头形成的产业，蕴含所有有关满足老年人特殊需要的出产、经营、服务的经济活动和设施
。

老龄服务业是老龄产业的主题
。老年群体作为消费群体的一个沉要组成部门，他们的部门衣食住行需要与其他群体并无差距（吴玉韶，2014），所以在界定老龄产业时应首先明确老龄产业满足的是老年群体的特殊需要
。其次，如图1所示，老龄产业总体疆域中的各个子产业，老龄地产、老龄用品、老龄金融是老龄服务的载体和工具，它们凭借于老龄服务业态的发展而发展；再次，在界定老龄产业时，要分清老龄产业的主题和表延，老年有关的人才教育培训、游览休闲度假、信息化智慧养老并没有直接为老年人提供服务，且上述表延产业自身属于各自的产业领域
。

图2.1 老龄产业总体疆域与各子产业细分业态（资料起源：欢迎光临888集团康养事业部钻研成就）

基于以上的成分，我们在回首 “十三五”期间的产业演进轨迹的时辰，该当把养老服务作为产业演进轨迹的主题
。

1、基
。重大的人丁基数和急剧老龄化趋向

从新中国成立至 20 世纪 70 年代，人丁诞生率高，我国处于人丁极端年轻化时期
。20 世纪 80 年代至 20 世纪末我国迈入人丁年轻化时期
。但随着打算生育政策执行，诞生率大幅降低，人丁春秋结构由年轻型向成年型发展，1999年正式进入老龄化社会，迄今为止我国进入老龄化社会已近 20年
。

图2.2 2009-2019我国老龄人丁数量变动和趋向（数据起源：欢迎光临888集团康养事业部整顿）

随着功夫的推移，我国老龄化的水平不休加沉，且老龄化速度（3.3%）远高于世界均匀水平（2.5%），人丁老龄化问题成为全社会最为关注的问题之一
。2015年至 2019年期间，我国 65 岁及以上老年人丁占比不休攀升，凭据国度统计局最新数据，2019 年我国 60周岁及以上人丁为25388万人，占总人丁比沉为18.1，其中65 周岁及以上人丁为17603万人，占总人丁比沉为12.6%，如此重大的老年人丁基数和增速为我国健康养老产业的发展奠定了需要基础
。

2、布局：地产险资引领，国有企业和处所力量加快跟进

（1）地产和险资利用本钱优势和产业机缘期形成了先发优势

大型全职能养老地产或养老服务项目，在前期开发和后期运营上，往往必要投入大量的本钱和资源投入
。基于此，具有壮大本钱优势的地产公司和保险公司，凭借自身优势大举布局健康养老产业，出格是养老地产项目，力争在中高端市场获取先发优势
。地产公司布局健康养老产业的方式重要有以下几类
。

养老型社区
。这类社区在建设和规划时会充分遵循适老构筑的建设尺度，对社区进行了充分的适老化建设，如防滑地面、无阻碍通路、家具和生涯设施的圆滑设计等
。同时，为提供高水平服务，此类社区通；剐私ㄅ涮椎睦夏暄谩⒁交し务站、健身设施等，为老年人的生涯提供方便
。这一类项主张代表有万科随园嘉树，绿城乌镇雅园，远洋椿萱茂等
。

健康医疗服务
。这类服务重要为地产 公司已有物业提供养老、健康及医疗配套服务，为保障服务专业性和规；，此类服务大多以连锁型的健康医疗品牌方式入驻社区，如远洋健康的“海医汇”和保利地产的“和悦会”
。远洋健康的“海医汇”重要为社区居民提供门诊和体检服务，主打基层社区健康医疗服务，“保利和悦会”则致力于为长者提供"以健康治理为主题"的社区-居家养老服务
。

地产企业抓住本钱与客源两大主题资源，一方面通过在已有社区内不休扩大服务内容与领域把握已有业主资源，同时通过开发新型养老社区，吸引更多高端客户资源
。此表，房地产企业同时建设养老社区与居家社区养老健康服务，使其服务内容与服务流量都拥有规模性，急剧提升自身服务能力的同时,也可能选择行业内越发优良的有关设备提供商
。

与地产企业相比，保险公司拥有资金丰裕、资金周期长的特点，同时占有大量客户基础，可能进行持久的投资，这使其在养老地产的开发中独具优势
。保险公司多结合养老保险产品，利用自身在政策、市场需要、自身能力方面的优势，进行养老地产业务开发
。在多多保险公司之中，中国人寿（国寿嘉园）泰康人寿（泰康之家）、合多人寿（合多优年）、太平保险（梧桐人家）、新华保险（新华家园）、安然保险（安然合悦）、中国太保（南山居）、富德人寿（巴伐利亚庄园）和阳光保险（阳光颐和）在健康养老产业宽泛布局
。

保险公司在健康养老产业的布局除了模式的高端养老社区表，越发注沉虚构金融产品与养厚道体服务相融合
。泰康人寿推出的养老保险打算，投保人和其嫡系亲属获得泰康之家养老社区的入住权，领取保险收益后，能够自行选择持续投资或使用，也可用来支付养老社区入住及有关服务用度
。泰康之家将老年人按健康情况进行分区居住、服务和治理，并凭据老人的身段情况提供从协助生涯到齐全护理的专业护理服务
。通过这种方式，泰康人寿将养老保险与养老社区相结合，为老年人提供了虚构金融产品与养厚道体服务有关联的养老产品
。太平人寿也推出了“梧桐人家悦享金生”保险产品，早期投保人达到肯定尺度便能够获得“梧桐人家”的入住资格
。此表，合多人寿提出了“买合多保险，住养老社区”的保险模式，客户能够选择入住养老社区，也可选择领取现金收益
。未来，持久护理保险的实现将为此类产品打开更大市场空间
。

（2）国有企业和处所力量加快跟进布局养老市场

我国始终提倡“积极应对人丁老龄化，加快成立社会养老服务系统和发展老年服务产业
。”大力发展养老服务业，不仅是保险与改善民生的沉要着力点，也是拥有发展远景的经济新增长点，它同时还会创造多多的就业岗位
。基于这一宏观布景，很多国有企业和处所力量加快跟进布局养老市场
。

出格是进入“十三五”期间，大量的养老服务政策密集出台，随着当前新一轮国资国企鼎新的持续推动，国资国企在加快转型和优化布局，将不休在民生保险、基础设施、战术性产业等方面加大投入，养老服务业形成了一个新的风口
。但与此同时，健康养老产业对于大无数国企来说仍是一项“非主流”的布局项目，更多的是结合自身的产业布局和资源优势，曲线布局，这在处所国企布局健康养老产业中越发显著
。

国有企业和处所力量布局养老服务大体分为两种模式，一种是沉资产型的投资，重要是由处所国企利用地皮域位和资源优势，以养老地产、大健康产业等作为载体进行机构养老布局，这部门投资规模大、投资回报周期长，极度考验后期的运营能力；北京诚和敬养老健康产业集团（以下简称“诚和敬”）由北京市国有资产经营有限责任公司于2012年8月出资10亿元人民币设立，旗下有机构型养老品牌-诚和敬长者第宅，社区型养老品牌-诚和敬养老驿站，目前已在北京东南西北布局6家大中型养老机构及130家养老驿站，实现了主城区和城市副中心的全覆盖，为全国社区养老的科学化、尺度化治理提供诚和敬规划；湖南发展旗下的湖南康乃馨养老产业投资置业有限公司，下辖长沙市康乃馨老年呵护中心、长沙康乃馨老年病医院、长沙康乃馨护理院等8家分（子）公司（机构），初步建成了以中档保险消费水平为主、中高端消费水平为辅，涵盖生涯照料、康复保健、医疗服务、生理支持、文化娱乐等多档次、全方位的综合养老服务系统
。另一种模式是轻资产型的投资，这类投资规模较幼、回收期较短，重要就是整合医疗、游览等资源，针对细分市场进行服务，如国资委直管央企中国华录集团和四川省投资集团共同提议成立的智慧华川，以线上智慧与健康养老运营平台和线下专业养老服务平台为依附，形成线上线下一体化的专业运营能力，同时大力发展人才培训、康复辅具租售和适老化业务
。三是已经处在或靠近康养行业的国企持续发力，不休索求健康养老发展路路，如，同仁堂第一个养厚道体项目粹和康养天坛生涯馆正式交易，厚朴投资、首旅置业和中国健康养老集团三大股东共同设立的首厚健康养老公司两个项目在京启动项目等，健康养老产业的市场化布局仍在持续
。

图2.3 诚和敬长者第宅项目地图（资料起源：诚和敬官网）

处所力量布局养老市场，作为集处所当局与企业合力的公建民营模式也广受青睐
。多所周知，我国养老服务业正处于事业向产业过渡的阶段，公办养老机构存在运作效能不高、职能错位、设施设备落后、服务质量较低等一系列问题，公建民营是推动公办养老机构鼎新的沉要方式之一
。各级当局摈斥从前包揽保障、高耗低效的治理体造和运行机造，依照管办分离的发展思路，由当局出资，招标社会组织或服务集体去经办和治理运作，当局掌管治理和监督
。公办民营养老机构则是指已投入运营的公办养老机构，通过体造鼎新与创新，引入民间组织或企业进行治理和运作，在提升服务质量的同时，保留了公益性质，优先收住“三无”、“五保”、失能、失独、高龄和穷困老人，在入住价值和入住资格上要确保兜底，体现机构的福利性和公益性
。如荆门滨江绿康阳光家园是由滨江区当局投资兴建、绿康医养集团治理运营的国内规模较大的集“养老、医疗、康复、护理、助灿妆为一体的“公建民营、医养结合”社会化运营项目，项目总床位数2000张，占地约100亩，构筑面积逾10万平方米，园区设有养老院、康复医院、食堂、多职能活动中心，可能提供全方位的生涯照料、根基医疗、老年康复、康复护理、社区照料、老化预防、健康推进和舒缓疗护等服务
。

图2.4 绿康医养集团业务疆域（资料起源：绿康医养官网）

3、区域：梯次多极化格局初步形成，主题城市以点带面趋向显著

通常来说，老龄化率上升、人均 GDP 增长、国度支持和支付端政策创新是推动健康养老产业化过程的关键身分
。具体蕴含均国内出产总值（人均GDP）水平，区域老龄化水平、区域老龄产业政策、区域老龄产品供给水平
。从全国领域看，当前区域老龄产业发展水平随着区域经济增长、区域老龄产业政策、区域老龄化水平等身分的变动而出现出分歧的发展态势，共同组成了中国区域老龄产业发展的特点
。

一是中国老龄产业区域梯次呈多级化显露
。由于中国地域面积开阔，区域经济发展水平分歧、老龄化水平不一、区域城乡差距显著，共同组成了中国老龄产业多级化区域梯次显露
。但与之相伴的是，只管出现多极化的老龄区域格局，但分歧层级之间的差距并不显著，天堑也并非出格清澈

二是中国老龄产业区域格局出现出典型的以“中心城视妆为主题，“以点带面”的区域发展格局越发显化
。出格是在宽大中部地域和“一市独大”的省份，这种特点更为显著
。

三是从分歧区域层级的发展态势来看，面向刚需客群的老龄产业落差逐步缩幼，从沿海产业蓬勃区域到中部产业急剧发展区域，集照料、医疗、康复、护理于一体的医养结合型养老服务机构发展迅猛，社区居家养老服务也在优化合适自身发展的贸易模式，能够预感未来面向有肯定消费能力的刚需人群而出现的品质生涯型和医养结合型养老服务机构将引领老龄产业化过程；与此同时，客居型、度假型养老服务受造于区域的气象前提、交通区位、天然天赋和周边配套设施等成分的造约，面向活力客群的养老服务落差起头拉大
。

四是在政策方面，处所关键政策对区域老龄产业发展水平产生沉要影响，出格是搀扶性政策，如补助、融资、地皮、税收等政策愈发关键，是产业起步的“发起机”；而运营类政策、监管类政策的导向则关乎能否起到“助推器”的作用
。此表，公办养老机构鼎新也是未来老龄产业发育的切入点
。

五是从产业布局来看，国内的龙头企业全梯队布局，区域企业安身本地市场布局；产业分工合作将会越发宽泛，开发、建设和运营等市场主体将会在各自的领域提升主题竞争力，品牌堆集和品牌优势将逐步形成，逐步涌现出一批可能覆盖全产业链的行业巨头公司
。

4、运营：从全盘引入到消化吸收，运营系统愈发“接地气”

回首从前的5年，健康养老产业从姗姗学步到如今的幼步快跑，一方面得力于各路企业的强势布局，另一方面在布局的同时越发关注运营能力提升
。在运营系统打磨上，我们经历了从全盘引入国表模式到本土化消化吸收，运营能力的强弱已经成为未来竞争格局中的输赢手
。

（1）引进国表的服务系统，进行消化吸收沉塑

无论是地产企业还是险资企业，早起进入健康养老产业的玩家更喜欢全盘引进国表成熟的服务系统
。泰康旗下的CCRC社区，大量借鉴了美国太阳城社区的理想，打造全龄持续照料的社区，社区内设康复医院，与美国GRS深度合作；复星旗下的上海星堡养老社区由复星集团和美国峰堡集团共同合伙成立，将来自美国的专业优势和当先的国际治理运营经验，为长者提供美满的配套设施、丰硕的娱乐活动，专业的医疗服务；复星旗下星健联手澳洲驰名的高端养护集团——蓝宝石控股集团（Sapphire Holdings Group）共同成立合伙公司，携手打造北京七叶香山高品质照护旗舰项目
。中国太平洋寿险与法国欧葆庭集团共同成立太平洋欧葆庭养老运营合伙公司，利用太保集团在健康养老产业领域本土投资的优势，同时更注沉阐扬欧葆庭在长者健康及幼我护理领域的丰硕专业经验和成熟的技术专长，出格是吸收借鉴欧洲进入老龄化社会以来对高龄、失能失终人特有的人文关切传统，以及一整套养老社区服务与治理的造度、流程、系统
。国投昭通项目是跟日本的MCM公司合作，将日式关照理想的融入以及技术的养成吸收到国内
。

直接引进国表的照护服务系统和运营模式，可能在最短的功夫内构建起一套齐全的运营框架，在空间布局、适老化设计、日；≌栈ぁ⑹苁е亲ㄏ钫栈し矫孀龀隽吮旮撕褪痉，这对于早起进入养老行业的企业无疑是一条捷径
。但与此同时，这种模式往往定位为高端的医护型养老机构，重要面对有肯定支付能力的高龄老人家庭，相应的，合作的各类机构也要严格依照欧洲尺度的统一服务流程和治理步骤运营，大量高水平的专业人员和设施建设就意味着高昂成本
。中国的老龄化大局极度严格，具备好多独有的特点，人丁基数大增速快、健康养老产业急剧发展、区域发展不平衡、中国人未富先老
。因而高端路线仅仅能做为标杆对照，但难以大规模全面推广
。因而，寻找中国特色的低成本养老服务运营模式就成为养老行业的沉要命题
。

（2）由医及养，医养结合，启发切合中国养老服务特色的运营模式

2013 年民政部颁布《养老机构设立许可法子》、《养老机构治理法子》，明确养老机构的设立门槛和根基治理尺度
。为加快健康养老产业发展过程，国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干定见》，明确提出“医养结合”概想，加大力度激励社会力量发展健康养老产业，奠定了产业发展的政策基础
。

截至到2018年底，我国患有慢性病老年人靠近1.8亿，失能和部门失能的老年人丁超过4000万
。相对独立的医疗卫生、养老服务系统难以满足老年人多档次、多样化健康养老需要
。医养结合是当下最切合中国老年人主题需要的养老服务模式，它将现代医疗服务技术与养老保险模式有效结合，实现了“有病治病、无病疗养”的养老保险模式创新
。在这一前提下，基于行业发展的近况，当局、行业协会、高校和部门养老机构起头索求切合自身需要的特色运营模式，脱胎于老年医学和老年护理，不休美满老年照护系统
。早在2014年，民政部、国度尺度化治理委员会、商务部、国度质检总局、全国老龄办等五部门就结合出台了进一步加强养老服务尺度化建设领导定见
。民政部2016年出台了《全国民政尺度化“十三五”发展规划》，对养老服务尺度化建设作出了总体部署
。国务院印发的《“十三五”国度老龄事业发展和养老系统建设规划》也明确“加快成立全国统一的服务质量尺度和评价系统，美满安全、服务、治理、设施等尺度，加强养老机构服务质量监管”的工作
。在实际层面，绿康医养集团多年来先后造订行业尺度、企业尺度800多项
。这些尺度涵盖医疗、康复、护理、院赣注心灵、后勤、消防、营养与炊事、行政、人力资源、信息、财政、医保、客服、质量节造等医养服务的各个方面，根基做到每项工作尤其是服务提供与服务保险环节都有尺度可循、有规范可依，旗下机构成为民政部第二批尺度化建设试点单元，同时还与浙江省尺度化钻研院共同承担了浙江省首个省级老年医养服务尺度化试点项目
。

（三）含苞未放：产业疆域“触点”式发展，脚踢四方世界

1、养老地产积极追求转型，推动康养服务融合

养老地产是指居住主体为老年人，涵盖养老服务、养老金融服务、居住、生涯服务等全产业链康养服务职能，以多种地产项目大局为载体的产业地产
。目前，养老地产的市场供给方重要有三类：房地产企业、保险公司、其他类型企业，房地产养老地产占比超过70%，保险公司养老地产占比约18%，其他类型占比约9%
。以房地产为代表的养老地产运营模式，由传统的住宅销售向“销售+养老服务”转型；保险企业运营模式拥有其独个性，以其贸易保险为主题，附加养老服务权利；其他类型养老地产多为盘活存量资源而进行单点布局，未形成联动效应
。

（1）地产企业摒弃单纯售房模式，向康养服务转型

传统地产企业以住宅、贸易办公地产为主题业务，即便涉及养老概想，也只是附加建设适老化设施，最终主张是为了“急剧卖房”
。随着政策收紧、市场增量空间变幼，传统地产业务运营模式受到限度，地产企业火急必要转型，而消费需要旺盛的养老地产成为其布局的沉点，地产企业起头注沉提升“康养服务”运营能力
。从企业实际来看，早期的北京太阳城项目以产权销售为主，后期的参加者万科地产、恒大健康、复星康养等均为“销售+持有经营”模式，两全短期资金压力和持久运营收益，并在实际中创新“物业使用权+服务费、大额押金+服务费、持久租赁+服务费、租售结合、售后回租”等多种经营模式
。

（2）保险企业创新“保险+地产+康养服务”模式

养老地产投资大、回收周期长等特点，决定了占有大量持久资金、优质客户的保险企业具备天然进入优势
。保险企业染指养老地产以其保险业务为主题，附加高端康养服务，投？突紫纫砂200-300万的保险产品，而后获得养老社区的优先入住权
。保险企业养老地产疆域最大的是泰健康投，截至目前已落地19个养老社区
。泰康养老社区定位高端，以医养结合为特色，建设一家二级康复医院，为住户提供国际尺度的康养服务，其首个标杆项目北京·燕园险些售罄
。

2、养老消费金融钻营整合，钻营支付端创新

据银行公开信息，相较于年轻人，老人有更多储蓄，随着老龄时期来临，更多老人会将储蓄拿出来用于养老消费
。近年来，金融机构正是看到这一市场的辽阔远景，陆续推出针对老年人的金融产品，在传统存款、贷款、理财、保险业务基础上，开发创新产品，钻营金融和消费链条整合
。

（1）金融机构基于传统业务，附加消费服务

基于传统业务，金融机构针对老年人重要三类创新金融产品服务
。一是存款类+消费优惠，如好多银行推出的储蓄卡拥有购物优惠、医疗服务优惠职能；二是放宽贷款和信誉卡限度，激励老人在养老、健康等方面进行透支消费，如部门银行盛开了老年人专属信誉卡，将申请人春秋提高到70岁；三是资管、理财等投资类产品，附加专项老年服务，如个人银行高净值人群能够得到高端医疗和高端养老服务，采办信任产品的收益可转变为入住养老院的用度
。

（2）金融机构进行“以房养老”产品索求

我国有好多家庭的财富都被锁定在了房产上，导致好多老人的现实消费能力受到限度
。为相识决老龄化社会带来的养老压力，政策激励金融机构尝试开发“以房养老”产品，住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押与平生年金保险相结合的一种贸易养老保险业务，于2014年试点，2018年全国推开
。就实际来看，该产品奉行遇到两大难题，一是受传统的社会观点影响，只有少数孤寡老人接受卖房养老；二是未来房价的不确定性，甚至降落预期，导致保险机构没有动力奉行“住房反向抵押养老保险”
。目前来看，我国“以房养老”市场还必要一个持久造就的过程，国度也要从政策层面加大对企业的支持力度
。

3、老年用品作为养老服务的延长，致力于产业链整合

我国老年用品业属于发展初期阶段，面对产品种类不及、科技含量普遍较低、需要尚未被挖掘等问题
。但可喜的是，十三五时期，先头企业不休索求，政策大力支持，我国养老用品业发展初具规模，产业链不休整合
。

（1）线上线下相结合，整合供销产业链

目前，我国专门从事老龄用品专卖的电商平台为数不多，下表整顿了我国几家典型的老龄用品电商平台经营情况
。

表2.3 老龄用品专营电商平台示意（资料起源：欢迎光临888集团康养事业部整顿）

其中甲子科技的经营模式较有代表性
。在线上平台方面，甲子商城汇集了10大类6000余种国内表老龄用品，是中国最大的老龄用品垂直平台，线上平台还蕴含www.china60.com网页、APP、微信公家号等；线下实体店已在北京、西安、河南、四川、辽宁等省市落地
。在供给链方面，汇集了国内表主流的老龄用品供给商，累计与400余家供给商发展合作，甲子养老产业园已落地湖北咸宁国度高新开发区
。

（2）科技研发助力产品价值提升

科技含量低，高端产品靠国表进口，使我国养老用品持久处于价值链的底端，得不到认可
。随着老龄化加快，市场不休扩大，我国本土企业在科研上加大投入，积极参加市场竞争，着力打造民族自主品牌，已有部吩祗业产品价值得到提升，获得消费者的认可
。

荆门靠得住护理用品股份有限公司创办于2001年，由一家OEM代工厂转型为打造自主品牌“靠得住”，现已一家集科延注造作、业务于一体的高新科技型企业，专业出产中国成人失禁护理用品，是中国最具规模的人道化成人纸尿裤专业造作商
。荆门靠得住通过自设钻研院和与表部钻研院、企业结合钻研的方式，进行技术钻研
。2017年靠得住企业钻研院成立，下设纸尿裤、母婴、福祉产品、原资料基础、工艺设备和消费者钻研6个钻研所；2019年靠得住与中国造浆造纸钻研院有限公司达成战术合作；靠得住与美国莱卡、3M等国际企业进行战术合作，共同钻研行业技术
？孔殴驳目蒲屑际，靠得住出产出性价比超高的产品，赢得客户口碑
。

（四）守正出奇：产业创新不休涌现

伴随“养老 +”概想的提出，健康养老产业发展越发多元化，从关注单一养老职能，衍生出更为丰硕的业态组合
。陪伴着移动互联网、物联网的繁华发展，健康养老产业的全产业链时期缓缓拉开帷幕，养生养老、健康社区、生态养老、智能养老等组合业态大局不休涌现
。除了房地产、保险、医药医疗等早期进入企业表，越来越多的企业“新秀”参加到业务拓展与产业延长中，物业公司、保健品企业、电商企业、科技公司、平台公司等新进入企业依附其入口、用户、流量蹬着势，掀起了一番对用户和市场的强烈抢夺战
。

1、智慧养老方兴未艾，互联网+养老助力养老服务系统建设

在“互联网+”时期，大健康、大数据正推动互联网与健康养老产业加快融合发展
。多地使用互联网、物联网和大数据等信息技术，推动健康养老向信息化、智能化方向发展
。从目前的产业发展看，智慧养老在三个层级上助力养老服务系统建设
。

图2.5 智慧养老档次系统示意图（资料起源：欢迎光临888集团康养事业部整顿）

第一层：以城乡为单元的智慧养老服务平台
。利用互联网+城乡智慧养老系统建设，科学推动城乡智慧养老服务系统建设
。这层系统必要对养老服务系统建设进行精心经营与推动，并通过社会力量全民参加，必要国企、央企等经济建设主力军起到带头作用，更必要金融、保险等经济杠杆的支持
。通过基础智慧养老啮齿系统建设，推动出产、生涯、生态、性命健康同步
。目前浙江已经推出全省统一的智慧养老服务平台——“浙里养”平台，以养老服务大数据为依附，形成一个统一平台、一套政策治理和服务浙江养老的新系统，该平台将为浙江老人提供居家社区养老、机构养老、康养结合、医养结合、人才造就、自愿服务等养老服务，依附受理中心、评估中心、办理中心、支付中心、监管中心等实现多方式受理、统一评估、一证通办、线上支付及严格监管
。通过该平台，当局财政性补助资金可依附大数据进行分析和评估，按月直接拨付至切合要求的养老企业、社会组织、兜底对象的对公账号和幼我账号内，解决了浙江养老服务发展不平衡、不充分，供需对接不顺畅，支持政策不够聚焦等问题，加快提升浙江养老服务质量
。

第二层，以社区为单元的智慧养老信息系统
。目前机构养老因资金投入不及、养老床位紧缺、养老收费价值过高、专业人员不足而受到各种成分，我国的养老服务模式仍是以居家社区养老为主
。社区养老也由于传统意识约束、社会资源整合度低等成分，服务作用尚未最大水平阐扬，因而构建以社区为单元的智慧养老信息系统，链接社区服务与家庭是智慧养老的主题内容
。如荣获国度智慧健康养老示范基地的长宁区，率先推出“幸福养老”指标系统，加大养老设施建设力度，积极推动信息技术在养老领域的利用，建成了“智慧长宁?乐e生涯”网上生涯服务中心平台，覆盖4000名居家养老服务对象，装置一键通4000多台，实现了居家养老服务轨；卫，根基构建了以居家为基础、社区为依陀注机构为支持、医养相结合的多档次养老服务格局
。其社区综合为老服务中心作为区域性为老服务综合体，将社区内各类为老服务设施相对集中设置，并依附信息化治理平台，两全为老服务资源、提供多样化服务，方便人民处事，有效实现 “一站式综合服务”、“一体化资源两全”、“一网覆盖的信息治理”和“一门式的处事窗口” 的“四个一”职能
。通过沉点推动以互联网、云推算、物联网为代表的信息技术在民生领域的规；，长宁苍生生涯中越来越多地融入智慧元素,城区生涯智能化水安稳步提升
。

第三层：以智能穿戴、智慧监测为主的家庭幼我终端设备
。智慧养老的系统建设，最后服务的“一公里”还是要惠益到终端的老年群体
。近年来利用健康传感器、定位服务等技术鼓起的智能穿戴和智慧监测市场如火如荼，通过智慧化的伎俩
。要扩大多档次养老服务供给，创造养老服务的新业态、新模式，蕴含智能拐杖，还有老人卡、智能护理床、智能家居、性命体征监测床垫、健康一体机等
？堤┮窖低常ü密）股份有限公司近年出处出产智慧养老产品向研发服务转变，搭建医疗云平台，将物联网与大数据技术引入平台，整合医疗数据，对居家老人真正实现全天候、全方位的健康监测，实现了线上线下结合，发展“点餐式”养老服务，让家成为“没有围墙的养老院”，实现了资源共享、互用、优化，形成推动智慧健康养老产业发展的生态系统

2、老年教育百花齐放，从知识分享过渡到社群生涯，老年人心灵文化生涯越发富足
。

2016年，国务院办公厅《老年教育发展规划（2016—2020年）》指出，世界上较早进入老龄化社会的国度和地域普遍出台平生教育、老年教育领域司法律规，并将老年教育政策作为沉要的社会政策
。目前我国有700多万老年人在老年大学等机构进建，有上千万老年人通过社区教育、远程教育等各类大局参加进建，初步形成了多部门推动、多大局办学的老年教育发展格局
。要求扩大老年教育资源供给，优先发展城乡社区老年教育，推进各级各类学７⒄估夏杲逃，推动老年大学面向社会办学
。

Age Club关于老年生涯消费调研的了局显示，高净致废年人平时最常参与的娱乐活动，蕴含团圆/周边游/健身活动/看（听）电视/KTV/老年大学，偏心集体活动，有强社交进展
；谡庋男枰，一大批基于老年社群运营之上的老年教育机构应运而生，极大地满足了老年人的心灵消费需要
。

乐退族目前占有超过500万高粘性老年粉丝群体，是微辛髋哨一个聚焦中老年新生涯的公家号、新媒体组织，同时也在全国各个省市组织老年社团的蜂窝组织结构和搭建线下运营
。在公家号上、新媒体上常见的韩冰、盛瑞玲、孙健勤、李玮(等)一大波老年网红由其一手捧红的，旗下独家签约国内一线银发告白模特、模特讲师
。通过撬动老年人的主题需要，同时对接有关幼型服务包实显熹贸易模式
。

美好盛年是一家中老年教育生涯连锁机构，专一服务于55-70岁新型中老年人，提供盛年课程、盛年活动、盛年游览、盛年舞台4位一体的全新全程履历型中老年教育文化服务，让退休人士心态更年轻健康、生涯更多彩丰硕，用生涯状态诠释美好的盛年生涯
。线下以连锁教育门店为主，线上以公家号和微信社群辅助运营，通过会员造服务沉新界说用户关系，以社群为依附，沉新界说中老年教育，将教育融入生涯，创新“一流课程+美好游览+舞台活动”三位一体的美好履历
。此表通过严格遴选供给商与服务商沉新构建新消费模式，实现引流变现
。

3、老年游览热度不减，细分产业内涵不休沉淀，获得新生代老年人的青睐

客居养总是“度假”和“养老”的融合体，指的是老年人在退休后，利用大量的闲暇时光，随着季节变动，选择分歧的处所游览养老
。从度假特点来看，客居养老蕴含老年人的“吃住行游购娱”六风雅面，从养老角度来看，客居养老又同时蕴含老年人的“医康养护心”五大环节
。

（1）客居养老将成为一种新大局的老年游览方式
。客居养老在2015年起头鼓起，2016年国内涌现了一大批“客居养老主张地”，2017年逐步成为老年人一种盛行的游览方式
。2016年中央“一号文件”《关于落实发展新理想加快农业现代化实现全面幼康指标的若干定见》，激励发展休闲农业和村落游览，这一创新业态迅速向健康养老产业转移，随后田园式养老、农家休闲养老等新的养老大局起头出现，受到老年人的欢迎
。

（2）客居养老将成为多产业发展的综合业态
。2016年，国务院颁布《“十三五”国度老龄事业发展和养老系统建设规划》，支持养老服务产业与健康、养生、游览、文化、健身、休闲等产业融合发展，丰硕养老服务产业新模式、新业态
。激励大力发展老年游览，结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多档次、多样化的老年人休闲养生度假产品
。2016年，国务院办公厅《关于进一步扩大游览文化体育健康养老教育培训等领域消费的定见》提出，推进健康医疗游览，建设国度级健康医疗游览示范基地，推动落实医疗游览先行区支持政策
。

（3）客居养老模式及企业运营能力
。凭据国内参加客居养老的企业进入客居养老产业的方式分歧，能够将国内的客居养老模式分为三种，别离为基地连锁模式、客居联盟式以及分时度假模式
。

基地连锁模式：自建客居基地，沉资产染指客居养老产业
；亓Ｊ绞瞧笠狄粤司频攴务基地和托管公寓服务基地为切入点来染指到客居养老，这是一种以基地连锁的扩张大局来实现整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户
。海南金客居度假集团于2010年4月成立于海南？，2015年9月挂牌新三板，公司以海南岛内的精品酒店、度假公寓为依附，组成客居生涯服务基地
。目前占有客居基地3个，合作基地已达31座，覆盖了12个省份、20座城市，蕴含海南、广西、四川、沉庆、贵州等
。

客居联盟模式：组建客居基地联盟，为入住老人打造一个流动的家
。客居联盟模式实现了健康养老产业的荟萃效应，联盟成员蕴含全国各地的优质客居产品，可能有效带头健康养老产业整合发展
。客居养老企业能够在自由基地的基础上，成立客居基地联盟
。逸和源就属于养老机构之间合作的客居联盟模式
。逸和源缔造于2009年，专为长者提供全方位的机构养老服务，目前已成立逸和源·黄冈湘家荡保养中心、逸和源·广西巴马养生养老基地、逸和源·千岛湖桥西保养中心、逸和源·荆门千岛湖疗（康）养中心（1080张床位）四个养老基地，在自有基地基础上，成立客居基地联盟，覆盖哈尔滨、大连、北戴河、普洱、丽江、乐山、琼海等16个度假游览基地，还推出东南亚休闲游，东京、济州岛、柬埔寨、泰国等基地
。

分时度假模式：以本钱方式进入，主打互换式客居度假、游乐式养老
。分时度假模式是企业将多个客居基地联动，打造客居度假置换平台
。是针对老年人群的分时度假模式，将房产、酒店、游览、养老业态结合，跨界整合共享，扩大资源边际效用，赢得持久客户
。这种模式更注沉在度假产品的设计，融合了酒店、度假、养生等产业
。

从客居养老的产业近况来看，我国的度假游览产业逐步成熟，但客居养老产业尚处于发展阶段
。从客居产品供给来看，客居基地提供的产品仍旧是通常游览产品+老年人组团，没有思考老年人的身段特点和生涯习惯，暂没有成系统化、适合于老年人的客居产品
。单从客居养老市场需要来看，客居养老成为一种生涯习惯，市场仍有较大盈利空间
。目前随着60后逐步步入银发期，“新生代老人”的消费活力开释，基于个性化定造产品和社群社交为内容的养老客居将会越发受到人们的欢迎
。

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