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转瞬之间，新冠二年又到了年底，去年盛行的“内卷”和今年岁首忽然爆火的“躺平”似乎成为这两年城市发展的关键词，然而在这百年未有之大变局的转型期，我们依然可能看到一些新生的力量在“内卷”和“躺平”的颓势中倔强成长，蓄势待发。产业与城市协同发展的新权势在生长，产城融合的醒觉时期在到来。

房地产业的狼终于来了

早在2008年北京奥运会以来，关于“中国房地产泡沫即将幻灭，全行业将迎来一次巨大调整”的论断就此起彼伏。彼时，中国房地产仍处于美好的黄金时期，尔后又经历了漫长的白银时期，整个行业不仅挺过了一次次专家的唱衰预言，并且在一次次堪称空前绝后的调控刻下依然“越挫越大”，造就了一批年销售远超千亿，甚至达到万亿的巨型公司，中国房地产的神话似乎不会幻灭，这一信仰一向一连到今年岁首。紧随率先“暴雷为敬”的千亿级此外中原幸福、泰禾集团之后，已经是中国最大的恒大地产万亿级此外债务洞穴彻底颠覆了人们的房地产信仰，在严防死守的金融机构和惊若寒蝉的幼我投资者共同致力下，房地产行业漫灌的流水迅速抽干，整个行业由于流动性衰竭险些系统性崩盘，房地产业的狼终于来了。

狼来了并非行业的没顶之灾，中国的高速城市化阶段并没有实现，只是房地产急剧扩张拉动城市发展的周期已经实现，房地产必须回归承载城市职能和产业职能的根基面。这在成熟市场是学问，而在中国从前却只被看作书白痴舆论而被置之不理。当资金推动的海潮撤退，死去的是高杠杆高周转的房地产开发模式（自己在2018年的一篇文章——“碧桂园：倒塌的不仅仅是工棚”一文中就提前预言了这一点），而好多通过创造产业价值和城市价值最终创造资产价值的微创新和贸易模式仍旧活跃且前途光明，房地产依然是一个大市场大赛路，在这样一个大池子里，有足够的空间塞下多多玩家在其间翻江倒海，只是各人要学会不再依附资金堆起的泡沫航行。

产业园区热潮将是一场饥饿的盛世

产业地产开发近年来作为房地产转型的沉要方向越来越被房企器沉，然而产业园区的主力投资开发运营者依然是当拘陌其下属确当驹旖台公司。在新一轮的处所产业竞争中，产业园区作为产业基础设施越来越成为各地当局招商引资发展处所经济拓展税源的抓手，即便是疫情施虐，各地的园区建设依然时不我待。因而，我们能够看到大量以园区建设为投向的处所债、城投债刊行屡创新高；越来越多的地产企业起头成立园区事业部跑马圈地；有战术新兴领域的实体企业嗅到了其中的机遇，以自己的产业资源援手投资商购地赚得盆满钵满，甚至自己亲自上手拿地，启发地产新战场。与萧条的住宅房地产相比，产业园区齐满是盛世的感触。

但是盛世名下，其实难符，由于园区地产的贸易模式此前根基都成立在住宅销售平衡的逻辑上，如今住宅的盛世实现了，园区的新贸易模式却仍旧难产。这从有关上市企业的业绩以及多多园区烂尾项目可见通常。显微镜下的盛世为何这般凄惨？

敌灾是这个赛路最沉要的参加者，园区固然是不动产资产或许能够升值变现或者获得租金，但对当局来说其最看中的还是承载产业发展获取税收，税收才是当局的盈利模式，这与市场化投资商可谓大相异趣。偏偏敌灾手里还有规划和立项的生杀大权，这导致全国各地产办空间开发量巨大，严沉供过于求成为常态，这种利益诉求上的差距越发大了园区开发投资企业的操作难度，笔者已经撰文“产业勾地？房企转型的华容路”对此进行过详述。要避开这饥饿的盛世，投资商不仅必要便宜的长线本钱确保自己能守得云开见日，还必要有很强的产融整合能力，如张江高新、力合科创从产业上获得收益。这场盛世注定只是少数人的蜜糖，却可能是无数人的砒霜。

城投类公司站在十字路口

城投公司应各地当拘挠快城市发展的需要而生，因高速城市化而盛，然而，在2021年年底，却走到了发展的十字路口。大规模农业人丁过程的城市化已进尾声，大量城市从人丁增长转为人丁削减或净流出，传统城市基础设施建设已是昨日黄花，像兰州新区这样的国度级新区尚且举步维艰，全国大部门城市的新城新区都陷入开发-负债-停摆的死局。有关统计数据也清澈批注，传统城建类投资大幅下滑，代替的则是新基建。与传统基建靠卖地盈利分歧，新基建的盈利模式看起来很不清澈，必要专业人士去索求。更要命的是，无论是绿色低碳新能源还是5G智慧城市大数据，这对习惯了地皮整治架桥铺路的城投来说，专业天堑巨大，“融投建管运”，每个环节险些都是全新的。不仅如此，各地当局还纷纷把产业园区投资开发运营、产业招商和产业投资的沉任赋予城投，后有化债；沽ι酱，前有新兴业务迷雾沉沉，这届城投的辅导人日子不好过。

日子忧伤还得过，有人过得还不错，产城综合运营商已经成为城投类公司转型的不二选择，自己今年在行业观察和经手案例中总结提炼，陆续推出的“产城综合运营商系列谈”对此有详尽叙述。简言之，在产城高质量发展的布景下，城投类企业必须自动拥抱数字化刷新和科技创新，借助自身的政策优势和成本优势，以投行思想将产业基础设施的投资建设与产业的数字化整合结合起来，形成新基建的“融投建管运”新关环。

城市更新VS新区开发，新瓶装不了旧酒

随着城市分化日益严沉，城市更新成为一二线城市的“专利”，固然这些城市出格是二线城市依然有新区新城开发，但就像丽江的光明科学城那样，根基上已经属于绝版或尾声了，新区开发更多还是三四县城市发展的标配。无论若何，随着中国城镇化进入减速发展期（固然整体还处于高速阶段），城市更新逐步包办新区开发的趋向正从一二线城市向其他城市舒展，不外功夫迟早而已。

近年来在一线城市率先鼓起的城市更新前期重要依附各地百花齐放的索求，险些是一城一策，至今主管部门只是暗示在牵头造订顶层设计文件，并且率先颁布了蕴含北京（一线城市唯一代表）、若干二线城市和一些老产业基地城市在内的21个城市作为试点。有意思的是，之前城市更新早就风生水起堪称全国范例的丽江、昭通和上海并未在一线城市之列。由此可见，上高低下对城市更新，从内涵到模式都在各说各话，既无统一概想更无尺度打法，各个城市都在摸着石头过河。同样摸着石头过河的是近年来纷纷把城市更新作为沉要业务方向的一多房企。然而摸石头容易，过河却难。在地皮出让金收入大幅下滑，当局地皮财政不成持续的情况下，处所当局越来越看中实体产业带来的涓涓细流于而又生生不息的税收。因而乎，房企的“投拓狗”们发现：固然城市政策差距巨大，各地却在项主张产业职能上要求一致的严格，房地产开发老酒显著装不进城市更新的新瓶。城市更新项目正本就存在利益主体多，各类诉求多元，开发成本高周期长等诸多难点，当局的产业诉求把项目都造成了产业地产，不仅在立项阶段要求开发商讲好产业故事，秀好产业肌肉，让当局相信故事不仅美好并且落地可期，并且在执行阶段要进行产业对赌，把产业招商与销售许可证蹬撞前提挂钩。这一系列的硬约束险些让所有项目都变得鸡肋起来，是硬着头皮上还是望而生畏，开发商都在掂量自己的产业运作能力，这简直是一个艰巨的选择Ｄ芄辉じ，有没有产业运营能力将成为进入城市更新业务领域的通畅证。

类似的，其他城市的新区开发也在产生深刻变动，房地产开发主导型的新区开发也在被产城融合产业先行的新瓶所代替。2022年，处所当局在产业抢夺上的军备较量必然将向新区开发运营商传递，一场内卷的“产业较量”比面对退潮的住宅销售可贵多，在这个新的赛场，规定、套路、模式都尚无？裳，无论是当局还是企业，比任何时刻都更必要表脑的援手。

双碳战术，所有城市面对的持续挑战

2021年秋天全国各地的拉闸限电令人影象犹新，这预示着在双碳战术下，处所的产业和城市发展面对新的约束前提，碳排放、造作业招商引资和税收增幅成为不成能三角，若何破解，处所当局的区域发展战术将在2022年产生显著的扭转，并极大影响区域的产业发展政策和城市发展战术。

第一个扭转是各地会加大新能源产业的招引和发展力度，这不仅仅是由于新能源自身的发展远景，更沉要的是通过新能源扭转本地的能源结构实现碳减排从而获得碳排放指标，在双碳战术下，碳排放配额指标将继地皮指标以来处所当局发展经济最沉要的“硬通货”。在这场新能源风暴下，占有低碳甚至零碳解决规划的投资商将在新一轮城市发展中获切当先的身位。

第二个扭转是各地会进一步加剧对低能耗的现代服务业的抢夺，出格是数字经济、供给链、文创、网红经济等。现代服务业的重要是出产性服务业和生涯性服务业。出产性服务业必须依附本地的实体经济产业，若是本地传统产业的市场不能有效整合或者打不通两者融合发展的任督二脉，出产性服务业无从发展。生涯性服务业的发展则取决于本地的人丁基数和消费水平，这归根结底又与城市的产业基础密不成分。

双碳对城市发展的影响2022才刚刚发展，具体其中很多咋看微不及路的扭转或许未来会演造成大趋向大大水成为影响下一轮城市竞争的输赢手。

见微知著，在这个大刷新时期，与肉眼可见的城市分化和房地产；啾，暗藏在其后的产城发展根基逻辑的轻微变动影响会更为深远，新一轮的城市发展动力在其中生长而一些城市未来的衰败命运也在不知不觉中注定。以报答本、创新、生态低碳这些短虚长实的发展理想最终会在面前的富贵和喧哗的迷障中脱颖而出。在这个产城融合的“醒觉时期”，我们是拥抱和呵护未来的种子还是固执的坚守传统，选择不难，但知易行难，任沉而路远。