欢迎光临888集团

2020年以来
，新冠疫情对欢迎光临888集团工作和生涯无疑带来了巨大影响
，游览业首当其冲受到剧烈冲击
，疫情发作以来近两年的功夫虽有升沉
，但仍无法复原到疫情前的状态。疫情之下的宏观社会经济格局也产生了很多沉大变动
，在中美匹敌格局持久持续的情况下
，我国社会经济发展进入到新的汗青阶段。

与本文探求主题有关
，我关注到这样三个沉要的变动：

  其一、我国提出以内循环为主的双循环经济发展格局。与此对应
，疫情之下的出入境游览险些齐全中断
，游览业进入到只佑装内循环”的格局之中
，中西部地域的大美山水和民族风情成为出境游览的热点代替品
，都市周边的短途游也成为疫情防控常态化之下的增长点。

其二、持久坚定的“房住不炒」佝策
，彻底扭转了人们对“房价始终涨”的预期
，房企纷纷遭逢“；
，巨无霸型的开发企业纷纷爆雷
，也株连了无数购房者、投资者成为这场“；钡氖芎φ；

其三
，在经济发展新阶段的格局之下
，中央将“共同富足”提到了沉要的战术地位
，并选择浙江设立了“共同富足示范区”
，共同富足、第三次分配等关键词收到热议。

在这样的宏观布景之下
，无论是文旅项目还是房地产开发都无法一连过往的模式
，行业市场“不景气”已经成为宽泛的共识。笔者刚好在这样的时期参加了一个“园区”定位的征询工作之中
，此项目(为便于表述
，下午称为C项目)位于某省会城市的城郊
，称其为“园区”是由于项目以“XX园区”立项
，已经在开工建设十多万平方米的办公楼组群
，C项目自身似乎只能是一个办公型园区。另一方面
，如本文标题所言
，“既是园区
，也是景区”
，C项目最终被赋予了浓密的“景区”色彩
，使其不再是一个单纯的“园区”。其背后的原因
，当然有C项目自身各方面资源前提的诸多考量
，但也跟当前的整个产业趋向、消费趋向密不成分
，本文就此分享一些关联的思虑。

“空间开发”型产业繁华不再
，底层是我国城市化过程趋于尾声

近几年
，从前萦绕空间开发高速增长了几十年的产业大多面对了严格的发展困境
，典型的蕴含房地产开发、产业园区开发、游览景区开发等产业。其背后的原因看似复杂多样
，政策的、经济的、区域环境的等等
，但综合到最性质的底层原因
，我国村落人丁向城市的迁徙趋缓
，城市的“规模扩张”阶段靠近尾声
，城市的“更新提升”阶段开启。

2021年9月
，沉庆市原市长、驰名经济学者黄奇帆在复旦大学的演讲中提到：
中国城市化率
，目前已经到了64%左右。由于我们有比力严格的戶籍造度治理
，加上从前几十年打算生育管控
，老龄化加快
，再加上现有的村落人丁中老年人居于无数
，与世界同口径相比
，险些等同于欧洲75%左右的城市化率。刘易斯拐点
，城市化率的天花板75—80%。今后15年是中国城市化率进入天花板的阶段
，即便再过100年
，城市化可能也在75—80%左右
，不会造成95%。从这个意思上讲
，人丁进一步向城市集聚的过程趋于尾声。

在总体过程趋近尾声的情况下
，城市发展、人丁迁徙依然拥有向大城视注城市群荟萃的趋向
，进而导致大量的三线及以下城市事实上面对“城市收缩”问题
，但欢迎光临888集团城市无论从处所当局的规划、治理、财政等口径
，还是从“开发”企业的逐利方式
，都还停顿在原有的“空间扩张”的旧模式上。

这一情况
，在C项目地点的城市也有所阐发：该城市固然是省会城市
，但第七次人丁普查相较于第六次人丁普查
，中心城区人丁险些没有增长。与之相对应的是
，10年间城市建成区规模大幅度扩张（具体增长规模未做统计）
，城市的“办公楼”、“产业园区”供给总体处于严沉过量的状态
，凭据有关汇报空置率高达40%。在此情况之下
，城市在未来发展上持续钻营扩张
，在城市表围持续大规模搞“开发区”、“新区”、“板块”
，C项目也是在这一布景之下建设落地。这无疑给C项目带来了诸多的先天困境
，凸起阐发为“在区域供给已经过剩的格局下
，一个地位偏远的办公型园区若何与其他项目竞争抢本就不丰裕的需要”。

C项目所面对的困境尤其自身前提限度的独个性
，也有宏观趋向带来的普遍性
，国内多多二线及以下的城市大多都或多或少的面对四类的问题
，若何突破？——既然是趋向性问题
，我们先回归到趋向中去寻找以下答案。

视角切换
，产业视角的“供给过剩”与人群视角的“需要未满足”

我国经济经历了40多年的高速发展
，“园区”无疑在这个发展过程中贡献巨大
，园区自身也获得了巨大的增长
，以至于今天我国“园区”已经发展到过剩的状态。

从鼎新盛开之初的来料加工型园区
，到今天的复杂多样的园区系统
，园区发展经历了分歧的发展阶段；厥渍龇⒄构
，我们能够从中看到两条发展脉络：
一条是萦绕“产业”的发展脉络
，从最低级的单一加工
，到技术升级再到产业链条联动整合
，再到产业集群、产业生态系统；
产业之表的另一个脉络是萦绕“人」毓开的
，在我国产业园区发展的汗青过程中
，最初“人”被单纯的视为“廉价劳动力”
，因其“廉价”也为了维持“廉价”
，除了最底线的吃饭睡觉之表对人是根基没什么服务可言的
，人的“工具属性”远弘远于其作为人自身的价值；随着产业经济发展
，各类商务需要日益提升
，企业中高层治理者需要首先被看见
，园区起头出现为商务人群提供的餐饮酒店等基础服务；再进一步
，随着整体收入的逐步攀升
，通常员工的需要也逐步被看见、被满足；再到当下甚至未来
，陪伴着产业发展对“创新”的要求提升
，“人”的健康需要、社交需要、休闲需要、被尊沉的需要等得到越来越多的器沉
，人从一个“劳动力”逐步回归到一个齐全的人。

在这样的一个发展脉络的变迁之中
，我们看到跳出单纯的“产业”视角
，回归到“人”的需要
，多元性是园区升级的一个沉要的趋向
，也是办公型园区项目未来发展的机遇地点。

传统模式下
，只存在“园区”与“企业”的关系
，作为使用者的“人”在这个关下凤面是缺失的
，是不被器沉的。

新的发展阶段
，“人”作为沉要的服务对象
，与“企业”一致沉要
，甚至越发沉要
，服务好“人”是园区经营的新课题。

对于C项目
，我们调研发显熹地点城市的办公园区、写字楼根基仍处在2.0阶段
，服务低级
，对工作之表的需要除了餐饮和较为低级的健身房之表
，险些没有其他内容
，这无疑给C项目得救创造了一个机遇。

从“人”的需要启程
，从“空间开发”的红海切换到“更新提升”的蓝海

2020年
，我国人均GDP约为1.13万美元
，进入到了“万元美金”社会。驰名经济学家霍利斯·钱纳里（Hollis Chenery）等人论证了消费结构与经济发展阶段之间的关系：当人均GDP超过1.1万美元时
，经济体进入后工业化阶段
，转入“中产社会”
，对人丁集聚、人力资性质量要求更高的服务消费业起头占据绝对主导职位。

结合马斯洛的需要档次理论
，中国城市居民尤其是大中城市的居民需要档次应该已经超过了需要金字塔底层的生理需要、安全需要
，显性的需要阐发为更高档次的归属与爱的需要、尊沉需要、自我实现的需要等。同时
，陪伴着需要档次的提升
，需要的多元性也日趋提升
，食品、就业、健康等基础需要依然存在
，同时情赣注爱美、自尊、成就等高档次需要变得越发沉要。

陪伴着“中产社会”的到来
，越来越多的人群将升级高档次需要
，这对现有的空间即是巨大的挑战也是巨大的机遇。在我国”共同富足“战术下
，未来的10-15年欢迎光临888集团“中产人群”将由此刻的4亿左右
，扩大到8-9亿
，这无疑将开释巨大的消费潜力
，这既是欢迎光临888集团消费品产业发展的巨大机缘
，也将是城市空间“更新提升”的巨大机缘。

对于前文提到的C项目
，固然不是城市寂仔空间的刷新提升
，但其面对的机缘是一样的。园区、办公场地点人的日常生涯之中占有大量的功夫
，而在这样长功夫的占用之下
，人的复合多元需要将必然显露
，而可能满足这些需要的园区、办公空间在新的竞争格局中将获得显著的优势。近几年
，在上海、北京等城市涌现了多个网红型文化创意产业园区
，园区的办公面积占比大多降低到了6~7成
，而将3~4成的优质空间用于提供满足新需要的服务业态
，蕴含书店、潮玩店、生涯方式选品店、咖啡馆、桌游馆等各类新的履历空间
，这些看似与园区办公并无直接关联的服务业态造就了园区的怪异魅力。这也成为C项目破局的关键思路。

即是也不是“XX”
，未来空间必将突破“园区”、“景区”、“商场”等职能化标签

陪伴着对“人”的关注
，我们必必要跳出“产业”、“职能”的单一视角
，不能由于这里是“商场”就只能卖器材
，也不能由于这里是“园区”就只能搞出产
，同样也不能由于这里是“景区”就只能观光旅杏篆…

我们看到
，这几年“不务正业”的商场越来越多
，“卖器材”反而越来越成为一个次要的职能
，遛娃、团圆、活动、社交、办公、会议……甚至“商场”索性造成了一个“景区”
，一个场景化的休闲娱乐空间。休闲游览有关的职能与业态越来越多的成为助力其他空间提升的有力工具
，进而也带来了“景区”的泛在
，休闲游览行为越来越多的不是产生在传统意思上的景区
，更多的产生在网红餐饮店、网红咖啡馆、密室逃脱履历店、有设计感的艺术馆美术馆、场景化的新商场等等非景区空间。同样的
，传统的“景区”也纷纷起头试水费本杀、精彩露营、生涯方式市集等新玩法
，“跨界”必将成为未来空间发展的趋向
，我也会持续观察并分享在这个方面的思虑。