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中原幸福将旗号鲜明地秉持“服务即未来”的理想和“服求实体企业，发展县域经济”的使命，在2022-2025年三年内，以住宅开发和资产治理为基础，以产业新城为平台，中原幸福沉塑将沉塑以产业发展为主题确当局服务系统（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为主题的企业服务系统（含选址、代建、企业物业、投融资征询等）。若是说“产业新城运营商”时期的中原幸福是偏沉于对产业新城的沉资产模式的投资开发，那么全面转型“产业新城服务商”的中原幸福，将更多把沉心放在轻资产模式的运营服务上，可谓是一次沉大的业务模式转型！

01 | 表部趋向：轻资产模式高歌猛进

随着房地产等行业环境的巨变，“沉资产”模式面对巨大挑战和困境，现金流成为“性命线”，在此布景下，“轻资产”运营模式迎来新的汗青机缘期。同时，由于近几年全国各地存量园区等资产急剧增长，资产持有方也有极强的“托管运营”需要，客观上为“轻资产”发展提供了前提。“轻资产”模式也更易规
；图本缋┱，近两年还得到了本钱市场的加持，出现急剧发展态势，崛起了一大批“轻资产”运营型企业。例如，德必集团、锦和贸易、中关村信息谷、清控科创、亿达未来等。其中，德必集团2021年2月在创业板上市，已有47个在管园区，上市后市值一度靠近60亿元。锦和贸易2020年4月在上交所上市，两年功夫，锦和贸易的在管面积就扩大超过一倍，达到约110万平方米。“轻资产”运营模式的鼓起，以及代表性企业的战术调整，使得中原幸福等沉资产园区运营商看到了新的但愿。

02 | 内部变动：中原幸福的沉生必要

中原幸福曾因沉仓环京在2016年登顶“千亿房产俱乐部”，一度迈进全国房企top10行列。但随着环京限购政策加紧，加之沉资产的产业新城模式现金流压力较大，导致中原幸福深陷债务
；，截至2022年6月30日，公司已签约实现债务沉组的金额累计为1186.03亿元
；累计未能如期偿还债务金额计算461.25亿元。为化解流动性
；，中原幸福拟定债务沉组打算，打算2022-2023年实现债务沉组，2022-2025年完玉成面转型
Ｖ性腋４舜Φ那嶙什涂纱涌隙ㄋ缴匣航饬鞫苑缦，推动债务沉组和谈落地执行。

01 | 业务收入短期内的锐减

中原幸福在2020年还能勉强步入千亿营收企业堡垒，这一年的净利润36.65亿元，同比削减74.91%，销售额940.66亿元，同比降落34.30%。到了2021年，中原幸福的收益数据断崖式降落，实现交易收入431.81亿元，较上年同期降落57.33%
；实现归属于上市公司股东的净利润-390.3亿元，较上年同期降落1164.79%
；实现销售额281.68亿元，较上年同期降落70.06%，中原幸福在转型前的业务收入情况已是显著降低，转型之后更要面对收入规模降低的巨大落差
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02 | 贸易模式转变的挑战

向产业新城服务商转型后，中原幸福的客户领域不再局限于产业新城地点区域确当局或入驻产业新城的企业，而是面向有产业发展需要确当局和有空间服务需要的企业，提供企业的选址、融资等一站式保姆服务，将必须选取越发市场化的方式，收取服务费。从盈利模式看，将从地皮增值议价、房地产销售向市场化服务收入转变，性质大不一样，以前是挣大钱、快钱，转型之后但是挣幼钱、长周期的钱，已习惯“躺着赢利”的中原幸福能否适应？

03 | 治理方式转变的挑战

由于贸易模式发展变动，企业的治理方式天然也要调整
Ｖ性腋５淖橹卫砟Ｊ浇印俺量ⅰ⒏咧茏毕颉俺练务、做尺度”转变，分配机造也要相应转变。在从前的房企中，销售是衡量所有的尺度，所有绩效查核的主题均以销售规模为主。而随着行业跨入有质量发展，规模不再是唯一诉求，未来房地产将是服务驱动型，起头强调提质增效，器沉创新分配机造，因而利益分配机造也必要凭据现实情况进行优化与调整，激励团队在服务能力、运营能力等方面实现专精特新，以匹配当前市场和行业发展的必要。企业的治理模式、分配机造产生变动，企业文化则也会或被动或自动产生潜移默化的变动，中原幸福的治理团队又将若何适应？

04 | 人才结构转变的挑战

中原幸福在20多年来打造产业新城、提供综合服务的过程中，造就出了一支以地产开发为主，产业招商运营为辅的团队，人才结构与未来的轻资产要求有很大分歧，能力素质模型也将产生巨大变动，原有人才行列与新业务的适配度不及。例如，主题能力分歧，沉资产开发团队不能适应轻资产运营模式，人才难以适应轻资产运营工作，并且员工收益可能也会降落，导致人才流失。未来将面对团队的开发型人才向服务型人才转变，现有团队能否适应？

05 | 资产治理转变的挑战

01 | 构建“轻沉结合”的贸易模式

2022年5月，国务院出台《关于进一步盘活存量资产，扩大有效投资的定见》，激励具备持久不变经营性收益的存量项目选取PPP模式盘活存量资产，提升运营效能和服务水平。社会本钱方可通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效能等方式，有效盘活存量资产并削减当局补助额度的，处所人民当局可采取适当方式通过现有资金渠路予以嘉奖
Ｖ性腋Ｔ怨趟巢敌鲁荘PP模式在业内一炮打响，尔后也重要以PPP模式进行项目运作，堆集了大量的PPP模式运作经验。所以，中原幸福这次转型若何可能矫捷使用从前的成功经验与人才优势，结合当下市场与政策机缘在行业内的职位，创新项目运作模式，进一步提升项目运作效能和服务质量，首先启动轻资产业务的高增长模式，进而选择有增长潜力的区域和项目，适度发展“沉资产”业务，打造属于中原幸福的“轻沉并举”贸易模式，打造以产业为主题的竞争力，形成较强的盈利能力，沉塑品牌影响力，并维持肯定体量的营收规模。

02 | 创新企业治理模式

在新战术的指引下，中原幸福业务将分为住宅开发、资产治理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大独立主题板块
Ｖ性腋Ｓλ嬷ヅ湫伦橹芄褂胄路峙浠，在管控模式上，应加大授权，激励轻资产业务积极启发市场，在内部治理上，以战术沉塑为牵引，组织沉塑为匹配，人才转型为主题，机造沉塑为支点，管控沉塑为保险，文化沉塑为基底，全面推动公司转型，构建相对独立的业务与人才板块，实显祗业可持续发展。

03 | 沉塑人才行列与能力模型

基于贸易模式的转型与业务转型必要，中原幸福未来必要迅速调整组织架构和团队组成，相对弱化和缩减开发团队，着力补充和做强市场化招商运营团队，同时，强化人才培训和能力素质模型的沉塑，尤其是提升团队人员在产业钻延注产业规划、产业招商、产业服务、产业投资能力，设置高品质、尺度化的服务系统，打造高素质、专业化、不变度高的团队，通过提高园区的轻资产运营治理能力，扬长补短，为企业创造出一个富有活力的生态化的发展空间，实现可持续发展。

04 | 提升资产治理能力

在后疫情时期，绝大无数沉资产园区运营商仍面对两大难题：一是若何更好得总结从前：直面债务困境，化解债务
；，好好活下去
；二是若何更好得面对未来：学会在刷新阵痛中成长，从依赖表部资源模式向内部治理提质增效模式转型，从而找到可持续盈利与发展的贸易模式。在这样的思虑下，通过轻资产运作实现业务模式的转型升级，已成为大无数企业的战术必建课。

轻资产模式方兴未艾，远景辽阔，但转型路阻且长，必必要做好模式、组织、能力、人员等各方面的诸多筹备。在轻资产模式逐步鼓起的情况下，产业园区运营商必要以市场需要为导向，调整投融资模式，在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫，全面强化轻资产运营能力，向服务运营商转型。

从中原幸福的发展史中，我们既看到了我国区域发展战术、城市化战术、房地产政策调控等国度战术与政策的演变简影，也看到了我国近二十年来市场化产业园区运营商励志求变的发展缩影。他的转型说了然“识时务者为好汉，通机变者为英豪”。企业发展快慢仅相对而言，无绝对曲直。没有始终成功的企业，也没有一劳永逸的贸易模式，只有适应时期的发展大势，凭据时期和局势变动当令调整企业发展战术，动态凸起企业发展长版，可持续补齐企业发展短板，实现不休成长的企业。